Interessante è anche la parte riguardante le imposte e tasse; vengono spiegate con esempi pratici, al fine di permettere anche ai non addetti ai lavori, come procedere per l’acquisto della propria abitazione senza incorrere in errori o complicanze.

Viene richiamato uno dei principali principi che occorre tenere presente quando si ci accinge ad acquistare un immobile.

La regola base, infatti, è quella di ottenere più informazioni possibili sull’immobile e, soprattutto, accertarsi di effettuare l’acquisto dal legittimo proprietario.

Dopo aver richiamato l’importanza del contratto preliminare, la guida si sofferma sulle imposte che gravano sugli acquisti di immobili e delinea quelle che incidono sugli acquisti senza l’applicazione delle agevolazioni “prima casa” e, poi, le aliquote ridotte per i casi di utilizzo delle agevolazioni.

Di seguito sintetizziamo l’incidenza delle imposte sugli acquisti d’immobili.

Acquisto di immobile, da parte di venditore privato, senza agevolazioni.

In questo caso, l’acquirente dovrà pagare:

• l’imposta di registro proporzionale del 9%;

• l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;

• l’imposta catastale fissa di 50 euro.

Acquisto di immobile, da parte di venditore privato, con agevolazioni “prima casa”.

Le imposte da pagare diminuiscono come segue:

− imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%);

− imposta ipotecaria fissa di 50 euro;

− imposta catastale fissa di 50 euro.

Acquisto di immobile da un’impresa, con vendita soggetta a Iva, con le agevolazioni “prima casa”,

In quest’altro caso le imposte che l’acquirente dovrà pagare sono:

− Iva ridotta al 4%;

− imposta di registro fissa di 200 euro;

− imposta ipotecaria fissa di 200 euro;

− imposta catastale fissa di 200 euro.

Su quale prezzo si applicano le imposte?

Le imposte si pagano sul sistema prezzo-valore.

Il prezzo valore è frutto di un calcolo matematico; si moltiplica la rendita catastale x 5% (rivalutazione) e poi per il coefficiente 110.

Esempio riportato dall’Agenzia delle Entrate.

Supponiamo che un’abitazione acquistata con i benefici “prima casa”, abbia una rendita catastale di 900 euro e il corrispettivo pagato sia di 200.000 euro.

Se si richiede l’applicazione della regola del prezzo-valore, la base imponibile su cui applicare l’imposta di registro del 2% è pari a: 900 x 1,05 x 110 = 103.950 euro.

Pertanto, l’imposta di registro dovuta sarà di 2.079 euro (103.950 x 2%).

Se non si richiede la regola del prezzo-valore, l’imposta si calcola sul valore di cessione (200.000 euro) e sarà di 4.000 euro (200.000 x 2%).

Agevolazioni “prima casa” per gli under 36.

Le agevolazioni per i giovani di età inferiore a 36 anni si applicano agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022.

Spetta per legge una riduzione degli onorari notarili.

I benefici previsti per gli acquisti degli under 36.

1. per le compravendite non soggette a Iva, esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale.

2. per gli acquisti soggetti a Iva, oltre all’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, riconoscimento di un credito d’imposta di ammontare pari all’Iva corrisposta al venditore.

Il credito d’imposta può essere:

• portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;

• utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare dopo la data dell’acquisto agevolato;

• utilizzato in compensazione tramite modello F24, nel quale va indicato il codice tributo “6928” (istituito con la risoluzione n. 62/2021).

3. esenzione dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo.

La GUIDA fornisce molti chiarimenti e contiene la casistica riguardante i requisiti per avere accesso alle agevolazioni.

Si sofferma a considerare: quali sono le condizioni per acquistare come “prima casa”; quali sono i requisiti oggettivi per l’accesso alle agevolazioni; i casi in cui vengono meno i requisiti e si decade dalle agevolazioni e altri dettagli riguardanti gli acquisti agevolati anche per gli under 36.

Per approfondire si rinvia alla lettura della nuova GUIDA dell’Agenzia delle Entrate.

Luca De Franciscis

dottore commercialista