La questione decisa dalla Corte è relativa alla spettanza delle agevolazioni fiscali, ai fini dell’imposta di registro, per l’acquisto della prima casa, con specifico riferimento alle pertinenze qualora oggetto dell’acquisto non siano posto auto (C/6), cantina (C/2) o tettoia (C/7) ma un terreno (nel caso di specie una spiaggia privata)

Nella prassi non si dubita che l’agevolazione spetti allorquando il terreno sia accatastato insieme all’unità immobiliare principale, quindi risulti graficamente rappresentato nella planimetria catastale, viceversa, l’Agenzia, nel caso di specie, ha ritenuto di revocare le agevolazioni per la prima casa con riferimento ad un’area pertinenziale (spiaggia privata), sostenendo che, le agevolazioni, qualora il bene pertinenziale abba un proprio identificativo catastale, non possano spettare dato che la legge quando fa riferimento alle pertinenze cita soltanto gli immobili censiti nelle categorie C/2, C/6 e C/7.

Partiamo dalla norma; la nota II bis all’art. 1 Tariffa, parte prima, TU 131/1986, dispone:

<<3. Le agevolazioni di cui al comma 1, sussistendo le condizioni di cui alle lettere a), b) e c) del medesimo comma 1, spettano per l'acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze dell'immobile di cui alla lettera a). Sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell'acquisto agevolato.>>

Il caso deciso dalla Corte si riferisce ad una compravendita del 2016, con la quale sono stati acquistati un’abitazione, una cantina, un’autorimessa e una “spiaggia privata”.

Le agevolazioni richieste per l’intero acquisto, sono state riconosciute per i primi tre beni e non per la pertinenza sul presupposto che le stesse possano spettare esclusivamente per le pertinenze rientranti nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7. Nel caso di specie risulta, peraltro, che il contribuente, dopo l’acquisto abbia accorpato, anche catastalmente il terreno all’ abitazione.

La tesi del contribuente afferma, invece, che le agevolazioni spettano per tutte le pertinenze della prima casa a prescindere dalla classificazione catastale.

Il contribuente è risultato vittorioso in primo grado, in secondo grado e anche nel giudizio di legittimità oggetto della presente nota.

La Corte di Cassazione ha affermato che il concetto di pertinenza è definito dalla norma civilistica ed indica quei beni che sono destinati al servizio o ornamento di una cosa principale; ciò che rileva per definire le pertinenze non è la classificazione catastale ma il rapporto di complementarità funzionale che pur lasciando inalterata l'individualità dei singoli beni, comporta l'applicazione dello stesso trattamento giuridico.

La Corte ha richiamato le sue precedenti sentenze nn. 6259/2013 e 22561/2021, relative a lastrici solari, e la 3148/2015 specificamente relativa ad un’area affermando che “il concetto di pertinenza è fondato sul criterio fattuale della destinazione effettiva e concreta della cosa al servizio od ornamento di un’altra, senza che rilevi la qualificazione catastale dell’area che ha esclusivo riferimento formale”.

Si può pertanto concludere affermando che secondo la sentenza che si commenta, e da ritenere nel solco della giurisprudenza ormai consolidata, la norma (nota II bis all’art. 1 Tariffa, parte prima, TU 131/1986):

<<…non comprende una elencazione esclusiva (come invece ritiene l’ Amministrazione finanziaria) in quanto il carattere pertinenziale di un bene rispetto ad un altro bene dipende dalla circostanza che la pertinenza sia destinata a “servizio od ornamento (art. 817 del codice civile) del bene principale che dipende a sua volta da un fattore oggettivo (l’obiettivo carattere strumentale di un bene rispetto all’altro) e da un fattore soggettivo (la volontà del titolare dei beni in questione di asservire l’uno all’altro>>.

Dr. Antonio Galdiero - Notaio