Le imposte e le agevolazioni fiscali nella nuova “GUIDA per l’acquisto della casa”

Dott. Luca De Franciscis.
Le imposte e le agevolazioni fiscali nella nuova “GUIDA per l’acquisto della casa”

Il tasso d’interesse sui mutui è in salita ma è ancora conveniente per acquistare un immobile; in special modo per un’abitazione come “prima casa”.

Martedi 14 Giugno 2022

L’Agenzia delle Entrate ha messo online una recente informativa “GUIDA per l’acquisto della casa”, edizione maggio 2022, per fornire un riepilogo delle agevolazioni fiscali a oggi in essere e, aggiunge anche, una panoramica sulle risposte ai quesiti più frequenti (FAQ). Di seguito si riportano alcune notizie di comune interesse.

Investire i propri risparmi per l’acquisto di un immobile è ritenuto tradizionalmente un obiettivo da raggiungere da parte di molti. Tra l’altro, le incertezze che avvolgono il futuro spingono sempre più famiglie verso l’acquisto di un immobile; avere un tetto sicuro è considerato ancora oggi il sogno di molte famiglie.

Nella recente GUIDA l’Agenzia delle Entrate ricorda che, per l’acquisto della “prima casa”, l’imposta di registro è ridotta al 2%, anziché dell’aliquota del 9% prevista per l’acquisto degli immobili, e le imposte ipotecarie e catastali sono applicate in misura fissa di 50 euro per ciascuna imposta, anziché del 2% previsto per l’ipotecaria e 1% per la catastale.

Quando invece si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a IVA, è a carico dell’acquirente il versamento dell’IVA, ma anche in questo caso opera l’agevolazione fiscale.

L’IVA è ridotta al 4% (anziché al 10%) e l’imposta di registro stabilita in misura fissa di 200 euro, così pure per le imposte ipotecaria e catastale applicate sempre in misura fissa di 200 euro.

Per quanto riguarda il valore dell’immobile e, quindi, l’importo sul quale calcolare le imposte ricordiamo che per gli immobili ad uso abitativo, comprese le pertinenze (locali deposito, soffitte, box) la tassazione può avvenire sul valore del bene catastale, a prescindere del prezzo pagato che risulta indicato nell’atto di acquisto (non è applicabile per le vendite soggette a IVA).

Questa modalità di tassazione sul valore catastale si applica anche per gli acquisti di abitazioni che non sono prima casa.

Il cosiddetto prezzo-valore si applica anche agli atti traslativi o costitutivi di diritti reali parziali e di godimento (per esempio, la nuda proprietà e l’usufrutto) e agli acquisti in sede di espropriazione forzata o a seguito di pubblico incanto.

È importante ricordare che l’acquirente che sceglie la tassazione sul valore catastale dovrà comunicarlo al notaio e farlo inserire espressamente nell’atto di acquisto.

L’applicazione del valore catastale, per gli acquisti “prima casa”, beneficia di un’ulteriore agevolazione. Il coefficiente di rivalutazione, infatti, è più basso di una normale vendita che non sia prima casa. Lo si determina moltiplicando la rendita catastale, rivalutata del 5% per il coefficiente 110.

Quando invece non è prima casa si determina moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per il coefficiente 120.

La formula per il calcolo del valore catastale.

Rendita catastale x 1,05 x 110 se “prima casa” (120 se non è prima casa).

Per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, l’abitazione che si acquista deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali:

A/2 (abitazioni di tipo civile)

A/3 (abitazioni di tipo economico)

A/4 (abitazioni di tipo popolare)

A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)

A/6 (abitazioni di tipo rurale)

A/7 (abitazioni in villini)

A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Non rientrano nelle agevolazioni “prima casa” gli acquisti di abitazioni appartenenti alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

Le agevolazioni “prima casa” spettano se l’abitazione si trova nel Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. Se invece si risiede in un altro Comune l’acquirente, entro 18 mesi dall’acquisto, deve trasferire la residenza nel Comune in cui è situato l’immobile.

La dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza deve essere contenuta, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto.

Il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l’interessato presenta al Comune la dichiarazione di trasferimento. Per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel Comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.

Si ha ugualmente diritto alle agevolazioni quando l’immobile si trova:

• nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di volontariato, sportive);

• nel territorio del Comune in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro, se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro;

• nell’intero territorio nazionale, purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero.

Dal 1° gennaio 2016 i benefici fiscali sono stati estesi anche al contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, a condizione però che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

L’estensione dell’agevolazione spetta anche nel caso di nuovo acquisto a titolo gratuito (donazione e successione). In questo caso nell’atto di acquisto del nuovo immobile, in regime agevolato (compravendita, atto di donazione o dichiarazione di successione), deve risultare l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno. Se questo non avviene, si perdono le agevolazioni.

Il credito d’imposta per il riacquisto della “prima casa”.

Può usufruire di un credito d’imposta, pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato, chi vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni ed entro un anno ne compra un’altra avente le condizioni per usufruire dei benefici “prima casa”. La richiesta per usufruirne va fatta nell’atto di compravendita con indicazione degli elementi per determinare il credito d’imposta.

Una precisazione importante viene fatta nella casistica riportata nella guida.

Le agevolazioni “prima casa” non spettano quando si acquista un’abitazione ubicata nello stesso Comune in cui si è già titolare di altro immobile acquistato senza fruire dei benefici prima casa. Questo, anche se si assume l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno dal nuovo acquisto.

Per altre notizie e approfondimenti, per conoscere le agevolazioni previste per i giovani che non hanno ancora compiuto i 36 anni di età, la cosiddetta “prima casa under 36”, per sapere come fare per non perdere le agevolazioni e come comportarsi per evitare le sanzioni (o pagarle in misura ridotta) ed altro ancora, si rinvia alla nuova “GUIDA per l’acquisto della casadell’Agenzia delle Entrate, aggiornata a tutto maggio 2022.

Luca De Franciscis

dottore commercialista



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