Con un contratto di locazione sorgono reciproci obblighi tra locatore e conduttore.

Le misure straordinarie di contenimento del COVID 19 nulla hanno previsto di specifico in materia locatizia salvo un credito di imposta sui canoni commerciali di marzo 2020, né tantomeno è stata prevista una “moratoria” dei canoni derivanti da contratti di locazione in essere, che vanno quindi adempiuti.

Nel D.L. n. 18/2020 è stata introdotta una norma generale, seppur limitata al periodo di emergenza, in materia di responsabilità da inadempimento di obbligazioni.

Infatti, nell’art. 91 comma 1 D.L. n.18/2020 si dispone che “All'articolo 3 del decreto -  legge  23  febbraio  2020,  n.  6, convertito con modificazioni dalla legge 5 marzo 2020, n. 13, dopo il comma 6 e' inserito il seguente: 6-bis. Il rispetto delle misure di contenimento di cui presente decreto è sempre valutato ai  fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti  degli  articoli  1218  e 1223 c.c., della responsabilità del  debitore,  anche  relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti.” 

Dalla prima lettura di questo articolo, contenuto nel decreto “Cura Italia”,  risulta che il rispetto delle misure di legge in tema di contenimento del virus è “sempre valutato” e solamente “valutato” ai fini dell’esclusione della responsabilità del debitore.  

Quindi nel caso in cui l’inadempimento dipenda dall’applicazione  delle misure di legge finalizzate al contenimento del COVID19, salva verifica in sede giudiziaria, potrebbe non esserci responsabilità per inadempimento ex artt. 1218 e ss c.c. 

Tale normativa riguarda anche il tema delle locazioni in particolare commerciali.

Più nello specifico, per meglio comprendere le conseguenze sia sui locatori che sui conduttori che la normativa in oggetto potrebbe determinare, va fatta una distinzione in base alla lettera dell’art. 91 D.L. n.18/2020.

1) Le attività il cui funzionamento è consentito dalla normativa anti-COVID19 (studi, agroalimentare, generi alimentari..);  

2) Le attività il cui funzionamento non è consentito dalla normativa anti-COVID19 durante il periodo di emergenza.

a) Per quanto riguarda le attività consentite, in relazione al mancato pagamento dei canoni di locazione, potrebbe non trovare applicazione l’art. 91 D.L. n.18/2020. Infatti, esse possono continuare a svolgersi quotidianamente perché non chiuse dalle “misure di contenimento di cui al presente decreto”. Quest’ultima previsione è requisito necessario, esplicitamente richiamato dalla norma in esame, al fine di poter applicare la “deresponsabilizzazione”.

Rimangono, in ogni caso, applicabili le norme del Codice civile in materia di “impossibilità sopravvenuta” di adempiere al pagamento o di “eccessiva onerosità sopravvenuta”, salvo dimostrare in sede giudiziaria i requisiti specifici.

b) Per quanto riguarda le attività non consentite perché non ritenute essenziali, che per legge devono rimanere chiuse, in tal caso potrebbe trovare applicazione l’art. 91 D.L. n.18/2020. Infatti, la chiusura per legge dell’attività in oggetto è senz’altro da considerarsi come una “misura di contenimento di cui al presente decreto” requisito esplicitamente previsto nella norma in esame. Quindi, rispetto a tali attività, la chiusura per legge delle stesse potrebbe essere valutata, ai sensi dell'articolo in esame, nel giudizio sull’eventuale mancato pagamento dei canoni di locazione.

Sull’argomento va sottolineato che, dalla lettura della norma,  essa appare applicabile al solo periodo dell’emergenza. Quindi, nel silenzio del Legislatore, che non ha previsto la “moratoria” dei canoni di locazione, il mancato pagamento, eventualmente “deresponsabilizzato” ex art. 91, non può che ritenersi una sospensione del pagamento stesso.

Di conseguenza il locatore avrà diritto, una volta terminata l’emergenza, di richiedere  quanto non adempiuto durante l’emergenza, in base al contratto. A maggior ragione considerando che le tasse locatizie e immobiliari non risultano, ad oggi, sospese nè interrotte.

In conseguenza di tale ultima richiesta potranno eventualmente trovare applicazione gli artt. 1258 e 1464 c.c. che consentono l’adempimento solo parziale dell’obbligazione da parte del conduttore se si dimostra un'impossibilità di una parte della prestazione richiesta.

In conclusione l’art. 91 del D.L. n. 18/2020 comporta la necessità di distinguere le viarie ipotesi e valutare con riferimento alla singola attività commerciale l’esistenza della possibilità o della impossibilità formale e fattuale di adempiere al contratto di locazione.

Assolutamente consigliabile, in tale situazione di incertezza ed emergenza, trovare un accordo tra locatore e conduttore che permetta di salvaguardare il rapporto contrattuale e l’attività d’impresa che da esso dipende.

In caso di conflitto l’eventuale azione giudiziaria potrà essere esercitata solo dopo aver tentato la conciliazione in sede di mediazione civile obbligatoria. Infatti, essa è condizione di procedibilità con riferimento alle locazioni ex art. 5 D.lgs n.28/2010.