La pronuncia rafforza un indirizzo già consolidato in tema di formazione del verbale assembleare, ribadendo che la redazione successiva alla riunione non è di per sé causa di invalidità della delibera: non basta lamentare che il verbale sia stato trascritto o integrato in un momento diverso da quello della riunione, ma occorre allegare e provare in modo specifico in cosa consista la difformità rispetto a quanto realmente deliberato.

La decisione conferma inoltre, sul piano più generale, che l'impugnazione di una delibera meramente programmatica, priva di effetti lesivi immediati, può essere dichiarata inammissibile per difetto di interesse ad agire.

Il caso

Un condomino ha impugnato dinanzi al Tribunale di Roma una delibera assembleare del Condominio Alfa, relativa a quattro punti all'ordine del giorno, chiedendone la nullità o l'annullamento.

Trattandosi di sentenza di primo grado, non vi sono pronunce di merito precedenti da richiamare.

I motivi dell'impugnazione

L'attore ha fondato la domanda su più censure:

• il verbale manoscritto redatto in sede assembleare non indicava, né rendeva altrimenti individuabili, i nominativi dei condomini favorevoli e contrari alla delibera, impedendo così di verificare il raggiungimento del quorum deliberativo;
• la successiva versione dattiloscritta predisposta dall'amministratore, contenente asserite modifiche unilaterali, non poteva sanare tali vizi né sostituire il verbale manoscritto, unico atto ritenuto rilevante ai fini legali;
• una delle delibere era comunque viziata per mancato raggiungimento del quorum, essendo stato utilizzato il criterio della tabella di proprietà generale anziché quello della tabella riscaldamento, che esclude dalla partecipazione i locali non allacciati all'impianto termico centralizzato.

Nel corso del giudizio la difesa dell'attore ha rinunciato a un ulteriore motivo, relativo alla violazione dei criteri legali di ripartizione delle spese condominiali, che non ha quindi formato oggetto di decisione.

Il verbale d'assemblea: natura ricognitiva e non costitutiva

Il nucleo argomentativo della decisione riguarda proprio la funzione del verbale assembleare. Il Tribunale ha innanzitutto escluso che la deliberazione condominiale tragga la propria validità dal verbale in sé: quest'ultimo non ha natura costitutiva della delibera, ma solo ricognitiva degli accadimenti, delle decisioni adottate e delle relative maggioranze.

Da questa premessa discende una conseguenza rilevante: la sua redazione definitiva non deve necessariamente essere contestuale allo svolgimento della riunione. Il giudice richiama in proposito l'art. 1136, comma 7, c.c., che si limita a stabilire che il verbale dell'assemblea condominiale deve essere redatto e trascritto nell'apposito registro, senza tuttavia disciplinare nel dettaglio i tempi e le modalità della sua compilazione.

Ne consegue che il verbale può essere formalizzato anche nei giorni successivi alla riunione, partendo dagli appunti manoscritti presi in assemblea, e può essere integrato per finalità di chiarezza e leggibilità, senza che ciò ne determini l'invalidità, a condizione che il testo definitivo rispetti fedelmente le decisioni effettivamente assunte e non introduca alterazioni sostanziali.

L'onere della prova sulla difformità del verbale

Il Tribunale precisa poi a chi spetti dimostrare l'eventuale non corrispondenza tra il verbale successivamente trascritto e quanto realmente accaduto in assemblea. Il verbale condominiale, infatti, offre una prova presuntiva dei fatti che attesta essersi verificati; di conseguenza, è il condomino che impugna la delibera, contestando la veridicità di quanto riportato nel verbale, a dover provare la propria affermazione.

Nel caso esaminato, l'attore si era limitato a sostenere l'invalidità della versione dattiloscritta del verbale, completa in tutti i suoi elementi essenziali, senza tuttavia allegare quali fossero le concrete difformità rispetto al testo manoscritto sottoscritto al termine dell'assemblea, né fornire alcun elemento a sostegno di tale contestazione. Questa carenza probatoria è risultata determinante per il rigetto del motivo.

Il difetto di interesse ad agire sul quorum deliberativo

Quanto alla censura relativa al mancato rispetto del quorum per la delibera con cui era stato ratificato l'incarico a un professionista per attività di progettazione e diagnosi energetica dell'impianto di riscaldamento, il Tribunale ha rilevato che tale delibera aveva un contenuto meramente programmatico, privo di immediate ricadute economiche sui singoli condomini.

Richiamando l'art. 100 c.p.c., il giudice ha osservato che l'azione presuppone un interesse concreto e attuale, che in questo caso mancava: la delibera non disponeva spese, ripartizioni o obblighi immediatamente esigibili, e le eventuali future spese di manutenzione restavano subordinate ad accertamenti tecnici ancora da svolgere. L'impugnazione su questo punto è stata pertanto giudicata prematura e inammissibile.

La decisione

Il Tribunale ha rigettato integralmente l'impugnazione, condannando l'attore al pagamento delle spese di lite in favore del condominio, liquidate in 4.000,00 euro oltre accessori di legge.

Allegato:

Tribunale Roma sentenza 12493 2026