La pronuncia rafforza un indirizzo già consolidato in tema di decorrenza del termine decadenziale per l'impugnazione delle delibere condominiali, precisando con nettezza che la comunicazione via e-mail ordinaria del verbale assembleare è inidonea a far scattare la presunzione di conoscenza di cui all'art. 1335 c.c.

L'onere di provare la conoscenza del verbale da parte del condomino assente grava sul condominio e non può essere assolto tramite la dimostrazione dell'invio di una mail non certificata. Resta fermo che la valutazione sulla completezza della conoscenza acquisita per altra via è riservata al giudice di merito, insindacabile in sede di legittimità se congruamente motivata.

La vicenda e i gradi precedenti

Mevia impugnava una serie di delibere assembleari adottate tra il 2014 e il 2015 dal Condominio Alfa, affermando di averne appreso l'esistenza solo a seguito della notifica di un decreto ingiuntivo per il pagamento degli oneri condominiali. Il condominio eccepiva la decadenza dall'impugnazione ex art. 1137 c.c., sostenendo che la ricorrente fosse già a conoscenza dei verbali in epoca anteriore.

Sia il Tribunale che la Corte d'appello di Palermo rigettavano le domande di Mevia. La Corte territoriale, in particolare, riteneva non contestata la circostanza dell'avvenuta conoscenza dei verbali prima della notifica del decreto ingiuntivo, escludeva la sussistenza di vizi di nullità delle delibere e ometteva di pronunciarsi sull'annullabilità.

I motivi del ricorso in Cassazione

• Violazione dell'art. 115 c.p.c.: la Corte d'appello avrebbe erroneamente ritenuto non contestata la conoscenza dei verbali da parte della condomina assente, mentre la ricorrente aveva costantemente contestato tale circostanza sin dal primo grado.
• Omessa pronuncia sulla domanda di annullamento delle delibere.
• Violazione degli artt. 1423 e 1137 c.c.: la Corte avrebbe erroneamente escluso la nullità di alcune delle delibere impugnate.

La decisione della Cassazione

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso. Il ragionamento si sviluppa attorno alla corretta individuazione del dies a quo per l'impugnazione delle delibere assembleari ai sensi dell'art. 1137, comma 2, c.c.

La Corte ribadisce anzitutto che la comunicazione al condomino assente si considera perfezionata quando egli abbia acquisito compiuta conoscenza del verbale, potendone apprendere il contenuto in modo adeguato alla tutela delle proprie ragioni. La valutazione di tale completezza appartiene al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità se congruamente motivata.

Su questo punto la Corte opera una distinzione fondamentale: mentre per l'avviso di convocazione l'art. 66 disp. att. c.c. (riformato nel 2012) prevede forme tipizzate di comunicazione — raccomandata, PEC, fax o consegna a mano —, l'art. 1137, comma 2, c.c. non impone modalità vincolanti per la comunicazione della deliberazione ai condomini assenti. Tuttavia, trattandosi di un atto unilaterale recettizio, la presunzione di conoscenza può operare solo alle condizioni dell'art. 1335 c.c., ossia esclusivamente con il recapito del verbale all'indirizzo del destinatario.

La comunicazione tramite e-mail ordinaria è strutturalmente inidonea a soddisfare questo requisito: mancano le garanzie di certezza proprie della PEC — in particolare la ricevuta di avvenuta consegna — che sole consentono di presumere la conoscenza dell'atto anche senza lettura effettiva. La mancata diligenza del condomino nel seguire l'andamento della gestione comune non può supplire all'assenza di un recapito certo.

Nel caso di specie, l'indirizzo e-mail utilizzato dal condominio non era nemmeno ictu oculi riconducibile alla condomina (non conteneva il nome e cognome della stessa), sicché difettava in radice la prova del recapito all'indirizzo del destinatario richiesta dall'art. 1335 c.c.

Il principio di diritto affermato dalla Corte può sintetizzarsi come segue: ai fini della decorrenza del termine decadenziale di impugnazione delle delibere assembleari ex art. 1137, comma 2, c.c., la comunicazione del verbale al condomino assente tramite posta elettronica ordinaria non è idonea a far sorgere la presunzione di conoscenza di cui all'art. 1335 c.c., atteso che solo il recapito del verbale all'indirizzo del destinatario — non configurabile con la mail ordinaria, in difetto delle garanzie di certezza proprie della PEC — determina tale presunzione iuris tantum.

Il secondo motivo rimane assorbito dall'accoglimento del primo. Il terzo motivo è invece rigettato: in tema di invalidità delle delibere assembleari, la Corte conferma il principio delle Sezioni Unite (n. 9839/2021) secondo cui l'annullamento è la regola generale, mentre la nullità ha carattere residuale ed è limitata alle ipotesi di mancanza degli elementi essenziali, impossibilità dell'oggetto, o contenuto contrario a norme imperative, all'ordine pubblico o al buon costume.

La sentenza impugnata è cassata con rinvio alla Corte d'appello di Palermo in diversa composizione.