1. Cos’è il verbale d’assemblea e la sua importanza

Il verbale dell’assemblea di condominio è un documento ufficiale che riassume quanto discusso e deciso durante la riunione. Esso ha valore probatorio e costituisce il riferimento per tutte le delibere prese dall’assemblea, è uno strumento fondamentale per garantire trasparenza e correttezza nella gestione condominiale. Ogni decisione presa deve essere riportata fedelmente, specificando i partecipanti, i voti espressi e le delibere adottate.

Il verbale deve sostanzialmente fotografare in modo inequivoco la volontà espressa dalla compagine assembleare, di modo che non vi sia alcun dubbio sulla validità dei voti espressi e sulle decisioni adottate.

Proprio per questo il verbale va redatto nel corso della riunione una volta conclusa la discussione sui singoli punti posti all’ordine del giorno. E proprio per quanto sopra, è buona pratica che il verbale una volta chiuso venga riletto ai condomini prima di sottoporlo alle firme del Presidente e del Segretario nominati.

Ciò non vuol dire che il verbale non possa essere “corretto” dopo la sua chiusura. E infatti l’amministratore può apportare modifiche utili a rendere più chiaro il senso del documento.

Le eventuali correzioni non possono però in nessun caso intaccare il verbale dal punto di vista sostanziale, e andare a modificare le decisioni prese dai condomini.

2. La falsificazione del verbale: una condotta gravissima

Quando la “correzione” si spinge fino alla “manipolazione” del verbale assembleare, si può certamente parlare di falsificazione.

La falsificazione del verbale può assumere diverse forme, tra cui:

- Modifica dei contenuti deliberati: Ad esempio, alterare le decisioni prese, inserendo voci di spesa non approvate o modificando i risultati delle votazioni.

- Inserimento di firme false: Aggiungere firme di condomini assenti o modificare quelle autentiche.

- Creazione di verbali inesistenti: Redigere verbali di assemblee mai convocate.

Tali condotte costituiscono una grave violazione del rapporto fiduciario esistente tra l’Amministratore e i condomini, e soprattutto configurano illeciti civili e penali.

3. Responsabilità legale dell’amministratore

L’amministratore che falsifica i verbali d’assemblea può essere chiamato a risponderne sotto diversi profili:

- Responsabilità civile: La falsificazione può comportare danni economici ai condomini (ad esempio, l’approvazione fittizia di lavori non necessari). In questi casi, l’amministratore può essere chiamato a risarcire i danni subiti dal condominio o dai singoli condomini.

- Responsabilità penale: La falsificazione di verbali configura il reato di falsità materiale (art. 476 e ss. del Codice Penale, in caso di documento pubblico) o di falsità in scrittura privata (art. 485 c.p., se il verbale è considerato documento privato). Se l’illecito mira a trarre profitto a danno dei condomini, potrebbe configurarsi anche il reato di truffa (art. 640 c.p.). Le pene possono includere sanzioni pecuniarie e reclusione.

- Responsabilità amministrativa e deontologica: Se l’amministratore è iscritto ad associazioni di categoria o ordini professionali, la falsificazione dei verbali potrebbe comportare sanzioni disciplinari, tra cui la radiazione dall’albo.  

4. Tutela dei condomini

La legge mette a disposizione dei condomini che sospettano l'esistenza di verbali falsi una serie di strumenti, affinché gli stessi possano tutelare i loro interessi ed essere risarciti nel caso in cui abbiano subito un danno:

- Richiedere la revisione dei documenti: I condomini hanno il diritto di accedere ai documenti condominiali per verificare la corrispondenza tra quanto riportato nel verbale e le reali decisioni dell’assemblea.

- Convocare un’assemblea straordinaria: È possibile richiedere la convocazione di un’assemblea per discutere le eventuali irregolarità e decidere la revoca dell’amministratore.

- Denunciare l’amministratore: Se si accerta la falsificazione, i condomini possono presentare una denuncia alle autorità competenti o rivolgersi al tribunale civile per ottenere l’annullamento delle delibere viziate e il risarcimento dei danni.  

Chiaramente, come in ogni situazione, “prevenire è meglio che curare”, pertanto è utile che siano gli stessi condomini ad adottare comportamenti virtuosi che possano prevenire, e quindi evitare, episodi di falsificazione, garantendo una gestione trasparente.

Sarebbe dunque importante adottare alcune buone pratiche:

- Registrazione audio o video delle assemblee, che può fungere da strumento di verifica in caso di contestazioni.

- Nomina di un revisore condominiale, che controlli periodicamente la gestione e i documenti amministrativi.

- Partecipazione attiva dei condomini, così da evitare situazioni di scarsa supervisione.

5. Sentenza n. 10 del 2 gennaio 2025 del Tribunale di Monza

Proprio di recente la giurisprudenza di merito si è occupata della falsificazione dei verbali d'assemblea da parte di un amministratore di condominio. Nel caso in esame il condominio citava in giudizio il suo ex Amministratore, contestando la validità di un verbale assembleare, stante che lo stesso era privo di sottoscrizioni, era stato redatto unilateralmente dall'amministratore senza autorizzazione e/o ratifica da parte dei condomini, e soprattutto si riferiva a un’assemblea condominiale mai convocata e mai tenutasi.

Il Tribunale di Monza ha riconosciuto la responsabilità dell'amministratore per la falsificazione del verbale, sottolineando che tale comportamento costituisce una grave violazione dei doveri fiduciari e professionali, e ha inoltre condannato il capo condomino al risarcimento del danno in favore del condominio, per avere sottoscritto un contratto d’appalto relativo all’esecuzione di lavori mai di fatto sottoposti al vaglio dell’assemblea.

In conclusione la falsificazione dei verbali d’assemblea rappresenta un abuso di potere che mina la fiducia dei condomini e compromette il corretto funzionamento del condominio. Per questo motivo, la normativa prevede severe sanzioni per gli amministratori che si rendono colpevoli di tali condotte. La consapevolezza dei diritti e dei doveri, unita a una gestione trasparente, costituisce la migliore difesa contro abusi e irregolarità.