La pronuncia rafforza un indirizzo già consolidato in tema di effetti del pagamento tardivo dei canoni nel giudizio di sfratto. Per il conduttore, saldare la morosità dopo la notifica dell'intimazione non basta a chiudere la partita: il giudizio prosegue con il rito locatizio e verte sulla gravità dell'inadempimento. Per il locatore, la sentenza conferma la spendibilità della domanda di risoluzione anche quando le somme intimate siano state versate in prossimità dell'udienza di convalida.

La vicenda

Alfa, proprietaria di un immobile ad uso commerciale, lo aveva concesso in locazione a Beta srl. Dal giugno 2025 la conduttrice smetteva di versare i canoni e Alfa la intimava per sfratto per morosità, chiedendo la convalida, un decreto ingiuntivo per i canoni scaduti e da scadere e, in subordine, l'ordinanza di rilascio.

Beta srl si costituiva opponendosi alla convalida e, in prossimità dell'udienza ma dopo l'instaurazione del contraddittorio, pagava le somme intimate. Il giudice, data la prova del pagamento, non concedeva l'ordinanza provvisoria di rilascio e disponeva il mutamento del rito, assegnando i termini per integrare gli atti. Alfa dava poi prova dell'esito negativo della mediazione per mancata adesione della controparte e, all'udienza finale, dichiarava che la morosità maturata nel frattempo ammontava a 15.082,00 euro. Trattandosi di un giudizio di primo grado, non vi sono decisioni precedenti.

La decisione

Il Tribunale accoglie la domanda di risoluzione, muovendo dai seguenti passaggi:

• il locatore ha provato il fatto costitutivo della pretesa producendo il contratto registrato, da cui risulta l'obbligo di pagare il canone alle scadenze pattuite;
• il pagamento effettuato dopo l'introduzione del contraddittorio non sana la vicenda di inadempimento, perché opera la regola generale dell'art. 1453, terzo comma, c.c., che impedisce al debitore di adempiere dopo la domanda di risoluzione; la purgazione della mora, richiamando Cass. n. 3341/2001, non impedisce l'accertamento della gravità del pregresso inadempimento nel giudizio ordinario che prosegue;
• il pagamento in corso di causa non esclude quindi la valutazione della gravità dell'inadempimento, specie se preceduto da ritardi prolungati, reiterati e ravvicinati (Cass. n. 8550/1999);
• la gravità va valutata alla luce dell'esecuzione del contratto secondo buona fede (art. 1375 c.c.) e non si misura solo sull'entità del danno, ma sulla rilevanza della violazione rispetto alla volontà dei contraenti, alla natura e alla finalità del rapporto e al concreto interesse dell'altra parte all'esatta e tempestiva prestazione (Cass. n. 19879/2011 e n. 15363/2010);
• quando l'inadempimento riguarda un'obbligazione primaria ed essenziale, come il pagamento del canone, la valutazione di non scarsa importanza ai sensi dell'art. 1455 c.c. è implicita (Cass. n. 19652/2004);
• il conduttore non può sospendere né ritardare il pagamento invocando l'art. 1460 c.c., che opera solo se la prestazione del locatore manchi del tutto; nel caso concreto la conduttrice aveva continuato a godere pienamente dell'immobile.

Il principio di diritto

Il pagamento delle morosità intimate, se avviene dopo l'introduzione del contraddittorio, non sana né la morosità né la vicenda di inadempimento dedotta con la domanda di risoluzione, perché ai sensi dell'art. 1453, terzo comma, c.c. il debitore non può adempiere dopo la domanda; il giudice deve quindi valutare la gravità dell'inadempimento, che è implicita quando sia stato violato l'obbligo primario di pagare il canone.

Il Tribunale dichiara risolto il contratto per inadempimento del conduttore, ordina il rilascio entro il 9 novembre 2026 e condanna Beta srl al pagamento dei canoni scaduti (15.082,00 euro all'udienza, con canone mensile di 1.450,00 euro), di quelli a scadere fino alla riconsegna, con interessi convenzionali e rivalutazione, oltre alle spese di lite.

Allegato:

Tribunale Roma sentenza 13939 2026