La pronuncia si segnala perché chiarisce i limiti dell'obbligo di mediazione nelle controversie che coinvolgono il condominio: non ogni lite che vede come parte un condominio rientra infatti nella "materia condominiale" ai fini dell'art. 5 del d.lgs. n. 28/2010.

Il Tribunale traccia un confine netto tra le liti interne alla vita condominiale, soggette a mediazione, e quelle che il condominio intrattiene con soggetti terzi in base a rapporti contrattuali ordinari, come l'appalto, che ne restano estranee.

Sul piano della competenza, la sentenza conferma inoltre l'orientamento che estende la tutela consumeristica al condominio nei rapporti con il professionista.

Il caso

La vicenda trae origine da un decreto ingiuntivo con cui il Tribunale di Avellino aveva ingiunto al Condominio Delta il pagamento di circa 189.000 euro in favore di Beta S.r.l., in relazione a un contratto di appalto per lavori di riqualificazione energetica dell'edificio condominiale.

Il Condominio proponeva opposizione al decreto, mentre Beta S.r.l. si costituiva chiedendo il rigetto dell'opposizione. Espletata l'istruttoria, la causa veniva trattenuta in decisione dal giudice monocratico.

Motivi dell'opposizione

Il Condominio opponente contestava il decreto ingiuntivo sotto diversi profili:

• l'incompetenza territoriale del Tribunale di Avellino, per nullità della clausola contrattuale che attribuiva la competenza esclusiva a tale foro;
• l'infondatezza nel merito della pretesa, per il mancato avvio dei lavori, l'assenza del verbale di consegna del cantiere e la mancata redazione degli stati di avanzamento lavori.

Beta S.r.l., dal canto suo, sosteneva che la clausola di deroga della competenza fosse stata specificamente approvata e negoziata tra le parti, e che il credito azionato derivasse da una clausola contrattuale che prevedeva il diritto a un acconto sui lavori.

La questione della mediazione obbligatoria

Un profilo centrale della motivazione riguarda l'eccezione di improcedibilità per mancato esperimento della mediazione, sollevata in causa. Il Tribunale, pur qualificandola come assorbita dalla decisione sulla competenza, la esamina comunque nel merito e la ritiene infondata.

Il ragionamento seguito muove dall'art. 5 del d.lgs. n. 28/2010, che sottopone a mediazione obbligatoria le controversie "in materia di condominio". Il giudice richiama tuttavia l'art. 71 disp. att. c.c., che delimita tale nozione alle sole liti derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle norme codicistiche e di attuazione proprie dell'ordinamento condominiale. Ne consegue che restano estranee a tale ambito le controversie che il condominio intrattiene con un terzo appaltatore, disciplinate dalle regole del contratto di appalto e non da quelle condominiali in senso stretto.

Applicando questo criterio al caso concreto, il Tribunale conclude che la lite, avendo ad oggetto il pagamento di un corrispettivo preteso da un appaltatore nei confronti del condominio committente, non richiedeva il previo esperimento della mediazione quale condizione di procedibilità.

La decisione sulla competenza territoriale

Il Tribunale accoglie invece l'eccezione di incompetenza territoriale. Il contratto di appalto conteneva una clausola che attribuiva la competenza esclusiva al foro di Avellino. Il giudice osserva però che il rapporto intercorreva tra un professionista e un condominio rappresentato dal proprio amministratore nell'interesse dei singoli condomini, situazione alla quale, secondo l'orientamento consolidato richiamato in motivazione, può estendersi la tutela consumeristica.

Da qui l'applicabilità degli artt. 33, lett. u), e 66-bis del codice del consumo, che presumono vessatoria la clausola che stabilisce un foro diverso da quello del consumatore, con competenza territoriale inderogabile radicata nel luogo di residenza o domicilio di quest'ultimo. Il Tribunale precisa inoltre che, nei contratti predisposti unilateralmente dal professionista, alla specifica approvazione scritta della clausola ai sensi dell'art. 1341 c.c. deve necessariamente aggiungersi la prova di un'effettiva trattativa individuale sulla deroga del foro, onere che grava sul professionista ai sensi dell'art. 34, commi 4 e 5, del codice del consumo.

Nel caso esaminato, la sola dicitura generica e prestampata secondo cui il contratto sarebbe stato "oggetto di trattativa tra le parti in ogni sua previsione" non è stata ritenuta sufficiente a dimostrare una trattativa individuale seria ed effettiva riferita proprio alla clausola di deroga del foro consumeristico. La clausola è stata pertanto dichiarata inefficace, con conseguente incompetenza del Tribunale di Avellino a favore del Tribunale di Nocera Inferiore, luogo in cui è ubicato il condominio.

Allegato:

Tribunale Avellino sentenza 1463 2026