Premessa

La decisione offre un chiarimento utile sul rapporto tra il diritto di uso della cosa comune ex art. 1102 c.c. e il principio del decoro architettonico: il primo non può mai essere invocato per legittimare interventi sulla facciata condominiale che compromettano l'estetica dell'edificio, indipendentemente dalla finalità perseguita.

La pronuncia conferma, inoltre, che il singolo condomino è legittimato ad agire autonomamente in via possessoria per la tutela della facciata, senza necessità di coinvolgere l'amministratore o gli altri condomini.

La vicenda

Tizio e Mevia, condomini di un edificio in Pescara, hanno proposto ricorso possessorio ai sensi dell'art. 1170 c.c. nei confronti di Caio, titolare di una ditta individuale con sede commerciale al piano terra del medesimo stabile. Nel febbraio 2025, Caio aveva installato sui balconi dei ricorrenti due insegne pubblicitarie in telo plastificato — una di circa 2x1 metri e una di circa 1x1 metro, posizionate su due fronti stradali diversi — nonché tre faretti, con circa venti-ventidue tasselli fischer per il fissaggio di tutti gli elementi.

I ricorrenti hanno sostenuto che tali installazioni alterassero il decoro architettonico della facciata e integrassero una turbativa nel possesso, tutelabile in via possessoria. Il ricorso è stato depositato nell'agosto 2025, circa cinque mesi e mezzo dopo l'installazione.

Le argomentazioni delle parti

I ricorrenti hanno fondato la domanda sul consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui la facciata e il suo decoro costituiscono un modo di essere dell'immobile e, quindi, un elemento del godimento possessorio: qualsiasi opera che alteri l'aspetto dello stabile — anche limitatamente a singoli elementi — integra turbativa possessoria se idonea a produrre una disarmonia nell'insieme, senza che sia necessaria una vera e propria deturpazione.

La parte resistente ha opposto principalmente che:

• le insegne erano non invasive, reversibili e prive di effetti pregiudizievoli per il decoro;
• l'installazione era funzionale alla segnalazione della sede commerciale, essenziale per la sopravvivenza dell'attività;
• il parapetto del balcone è bene comune ex art. 1117 c.c. o comunque destinato all'uso concorrente ex art. 1102 c.c., sicché l'apposizione dell'insegna costituisce un uso più intenso della cosa comune, legittimo in quanto non impeditivo per gli altri condomini;
• i faretti erano di piccole dimensioni e installati per ragioni di sicurezza su un impianto elettrico già esistente;
• in precedenza un supermercato aveva collocato nella medesima posizione un'insegna più grande e sporgente con illuminazione a neon.

La decisione

Il Tribunale ha accolto il ricorso, ordinando la rimozione delle insegne, dei faretti e dei tasselli fischer.

In punto di diritto, il giudice ha ribadito che:

1. il decoro architettonico rappresenta l'estetica complessiva del fabbricato, data dall'insieme delle linee e delle strutture che ne definiscono l'armonia e l'identità, e che esso costituisce un bene comune. La facciata e il suo decoro sono un elemento del godimento possessorio dell'immobile: qualsiasi modifica che vi interferisca può integrare una turbativa suscettibile di tutela possessoria.
2. Sul ruolo dell'art. 1102 c.c., il Tribunale ha chiarito che tale norma non legittima qualsiasi uso particolare della cosa comune da parte del singolo condomino. Al contrario, essa fissa i limiti entro cui tale uso è consentito e, in particolare, pone il rispetto del decoro architettonico come condizione di legittimità dell'uso della cosa comune.

Applicando questi principi al caso concreto, il giudice ha osservato che:

• le fotografie in atti, pur non evidenziando particolari pregi estetici dello stabile, rendono inequivocabile che la cartellonistica incide negativamente sul decoro, per dimensioni e numero;
• la finalità pubblicitaria non è sufficiente a giustificare un'installazione sproporzionata, tanto più che la presenza dell'esercizio commerciale è adeguatamente segnalata anche in assenza delle insegne contestate;
• la precedente insegna del supermercato — presente solo sul fronte strada e di dimensioni contenute rispetto alla facciata — non alterava l'armonia dello stabile e non è quindi comparabile alle installazioni attuali.

Il Tribunale ha inoltre precisato che l'eccezione relativa alla mancanza dei requisiti di gravità e urgenza è inconferente rispetto all'azione possessoria ex art. 1170 c.c., che non richiede tali presupposti; il termine annuale previsto dalla norma risultava comunque rispettato al momento del deposito del ricorso.

Ha infine confermato la legittimazione del singolo condomino ad agire autonomamente in via possessoria per la tutela della facciata condominiale, senza necessità di coinvolgere gli altri condomini o l'amministratore, specie in caso di inerzia di quest'ultimo.

Allegato:

Tribunale Pescara ordinanza 2 aprile 2026