La pronuncia rafforza un indirizzo già consolidato in tema di quorum deliberativo nelle assemblee condominiali in seconda convocazione. La Cassazione chiarisce che il requisito della «maggioranza degli intervenuti» posto dall'art. 1136, comma 3, c.c. non si esaurisce nella conta delle teste: occorre verificare in parallelo che i millesimi espressi a favore superino quelli contrari.

Chi impugna una delibera assembleare potrà dunque invocare l'invalidità anche nei casi — come quello esaminato — in cui la maggioranza numerica dei votanti risulti schiacciante, ma il valore proprietario dei dissenzienti sia preponderante. Il principio orienta direttamente la verifica di validità che l'assemblea (e il giudice eventualmente adito) è tenuta a compiere.

La vicenda e le decisioni di merito

Alfa srl impugnò davanti al Tribunale di Messina una delibera dell'assemblea del Condominio Beta, approvata in seconda convocazione con il voto favorevole di 58 dei 61 condomini presenti, pari a 358,633 millesimi. I tre condomini dissenzienti — tra cui la stessa Alfa srl — detenevano però complessivamente 524,730 millesimi, vale a dire un valore proprietario superiore a quello dei votanti a favore.

Sia il Tribunale sia la Corte d'appello di Messina respinsero l'impugnazione, ritenendo che la delibera avesse raggiunto il quorum previsto dall'art. 1136, comma 3, c.c.: i favorevoli erano numericamente largamente maggioritari e i loro millesimi superavano il terzo del valore dell'edificio.

La decisione della Cassazione e il principio di diritto

La Seconda Sezione civile accoglie il secondo motivo del ricorso di Alfa srl, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d'appello di Messina in diversa composizione.

La Corte muove dalla lettura sistematica dell'art. 1136 c.c., rilevando che l'intera disposizione è costruita attorno al criterio del valore millesimale, strumento privilegiato per soddisfare le esigenze condominiali. Il comma 3, nel richiedere che la delibera in seconda convocazione sia approvata dalla «maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio», va quindi inteso in senso composito:

• i voti favorevoli devono essere numericamente superiori a quelli contrari (maggioranza delle teste);
• i millesimi espressi a favore devono essere almeno pari a un terzo del valore dell'edificio;
• i millesimi dei favorevoli devono in ogni caso superare quelli dei dissenzienti.

Ne deriva il seguente principio di diritto, già enunciato in plurime pronunce precedenti e qui ribadito:

La regola posta dall'art. 1136, comma 3, c.c., secondo la quale la deliberazione assunta dall'assemblea condominiale in seconda convocazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio, va intesa nel senso che coloro che abbiano votato contro l'approvazione non devono rappresentare un valore proprietario maggiore rispetto a coloro che abbiano votato a favore, atteso che l'intero art. 1136 c.c. privilegia il criterio della maggioranza del valore dell'edificio quale strumento coerente per soddisfare le esigenze condominiali.

Nel caso concreto la violazione era evidente: i tre dissenzienti (524,730 millesimi) superavano i 58 favorevoli (358,633 millesimi), rendendo la delibera invalida a prescindere dalla schiacciante prevalenza numerica di questi ultimi.

La Corte respinge invece il terzo motivo, relativo all'ammissibilità dell'intervento volontario di tre condomini nel giudizio di impugnazione: in linea con un orientamento già consolidato, i singoli condomini possono intervenire come adesivi dipendenti a sostegno della validità della delibera, ferma restando la legittimazione processuale passiva esclusiva dell'amministratore.

Allegato:

Cassazione civile sentenza 13856 2026