Considerazioni sul decoro architettonico

Considerazioni sul decoro architettonico

Il codice civile non definisce cosa è il decoro architettonico, ma si limita a vietarne la lesione nell'uso delle parti comuni per cui si deve cercare fra le pieghe delle varie sentenze indicazioni che ne chiariscano il concetto.

Venerdi 27 Dicembre 2019

Dottrina e giurisprudenza sono intervenute colmando questa lacuna codicistica. In particolare, rimane ancora oggi dominante la direttiva della Suprema Corte di Cassazione risalente al 1965, secondo la quale il decoro "risulta dall'insieme delle linee e dei motivi architettonici e ornamentali che costituiscono le note uniformi dominanti ed imprimono alle varie parti dell'edificio stesso nel suo insieme, dal punto di vista estetico, una determinata fisionomia, unitaria ed armonica, e dal punto di vista architettonico una certa dignità più o meno pregiata e più o meno apprezzabile.

Esso è opera particolare di colui che ha costruito l'edificio e di colui che ha redatto il progetto, ma una volta ultimata la costruzione costituisce un bene cui sono direttamente interessati tutti i condomini e che concorre a determinare il valore sia delle proprietà individuali che di quella collettiva sulle parti comuni". (Cass. n. 851/2007)

Questo concetto di estetica non è riferibile solo agli immobili di particolare pregio storico-artistico o con particolari decorazioni presenti sul prospetto, ma anche agli immobili più semplici, ai "condomini normali"; per cui si può parlare di decoro architettonico, anche laddove "possa individuarsi nel fabbricato una linea armonica, sia pure estremamente semplice, che ne caratterizzi la fisionomia" (Cass. n. 8830/2008)

Chi decide sulla sua lesione?

Il decoro architettonico è un bene comune e nulla ha a che fare con i gusti personali di ciascuno nemmeno se gli interventi possono sembrare migliorativi dell'estetica dell'edificio “ ma alterano quest'ultima sensibilmente, (per cui ) non ha alcuna rilevanza l'accertamento, del tutto opinabile, del risultato estetico della modifica, che deve ritenersi non consentita quand'anche nel suo complesso possa apparire a taluno gradevole. Cass. n. 17398/2004.

Il regolamento contrattuale o gli stessi condomini, all'unanimità, possono stabilire una loro definizione di concetto di decoro architettonico relativo all'aspetto generale dell'edificio " ( Cass n. 12582/2015) ed in questo caso il giudice non può fare altro che prenderne atto (Tribunale di Torino, sent 167/2008) ma in mancanza di specifiche indicazioni regolamentari se c'è disaccordo tra i condomini,“la valutazione circa l’avvenuta alterazione del decoro architettonico costituisce oggetto dell’apprezzamento del giudice di merito che, se – come appunto avvenuto nella specie – sia correttamente e congruamente motivato, è insindacabile in sede di legittimità. (Cass n.10350/2011) ove non presenti vizi di motivazione” (Cass. n. 10350/2011).

Il decoro architettonico, quale estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante dell'edificio imprimendo allo stesso una sua armoniosa fisionomia, deve essere valutato, ai sensi dell'articolo 1120, comma 2, del codice civile con riferimento al fabbricato condominiale nella sua totalità (potendo anche interessare singoli punti del fabbricato purché l'immutazione di essi sia suscettibile di riflettersi sull'intero stabile) e non rispetto all'impatto con l'ambiente circostante (Cassazione, Sez. II, civile, sentenza 25.01.2010 n. 1286 – commento tratto da www.diritto24.ilsole24ore.com).

Ma attenzione: ciò che è stato considerato lesivo ieri può non esserlo oggi “ le nuove invenzioni, quali la televisione ed il telefono, ormai di uso comune, hanno modificato il comune senso dell’estetica e del decoro: le antenne televisive installate sui tetti, le parabole satellitari, sporgenti dal muri, gli stessi impianti di climatizzazione, sempre più numerosi, non vengono più percepiti come causa di deturpazione dell’estetica delle abitazioni e, più in generale, dell’ambiente” (Giudice di Pace di Grosseto 19 agosto 2011 n. 1038). In considerazione di ciò, conclude la sentenza, “ nel caso in esame non sussiste quindi, un danno al decoro dell’immobile condominiale, non più di quanto possa arrecare fastidio la vista di panni tesi alle finestre delle singole abitazioni o ai muri condominiali” .(articolo ItaliaOggi Sette del 07.11.2011).

Controverso è, invece, il concetto di lesione del decoro se sono presenti altre pregresse lesioni; in senso favorevole seppure anche qui la valutazione della rilevanza delle stesse è lasciata al giudice di merito “la modifica apportata può non assumere rilievo, sotto il profilo in esame, allorché sussista una grave evidente compromissione del decoro architettonico dovuto a precedenti interventi sull'immobile (Cass. 17.10.2007, n, 21835) - (Cass. n. 8830/2008).

Ed ancora: "Il giudice, trovandosi a valutare se sussista lesione del decoro architettonico di un fabbricato condominiale, a cagione di un intervento operato dal singolo condomino sulla struttura, deve tenere anche conto delle condizioni nelle quali versava l’edificio prima del contestato intervento, potendosi anche giungere a ritenere che l’ulteriore innovazione non abbia procurato un incremento lesivo, ove lo stabile fosse stato decisamente menomato da precedenti lavori. (Cass.n.11177/2017) contra: Ai fini della tutela prevista dall'art. 1120 c.c. in materia di divieto di innovazioni sulle parti comuni dell'edificio condominiale, non occorre che il fabbricato, il cui decoro architettonico sia stato alterato dall'innovazione, abbia un particolare pregio artistico, né rileva che tale decoro sia stato già gravemente ed evidentemente compromesso da precedenti interventi sull'immobile, ma è sufficiente che vengano alterate, in modo visibile e significativo, la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità. (Cass n.1235/2018).

E per concludere teniamo presente che “il decoro architettonico è un bene suscettibile di valutazione economica, nel senso che una alterazione dello stesso può determinare un deprezzamento dell'intero fabbricato”(Cass. n. 12343/2003) e ciò a prescindere dal particolare pregio estetico dell’edificio, derivando necessariamente anche un pregiudizio economico dalla menomazione del decoro architettonico del fabbricato, che ne costituisce una qualità essenziale. (Cass. n. 10350/2011)

Il deprezzamento è in re ipsa come ha ben spiegato la Cassazione "Neppure è infine decisiva la doglianza sulla mancata specificazione della diminuzione di valore economico correlata alla modifica, in quanto, avendo la Corte d’Appello accertato una alterazione della fisionomia architettonica dell’edificio condominiale, per effetto della realizzazione di una piattaforma di oltre trenta metri quadrati ancorata alla facciata, il pregiudizio economico risulta conseguenza normalmente insita nella menomazione del decoro architettonico, che, costituendo una qualita’ del fabbricato, è tutelata – in quanto di per sè meritevole di salvaguardia – dalle norme che ne vietano l’alterazione (Cass. Sez. 2, 24/03/2004, n. 5899). (Cass. Ordinanza n. 1235/2018 )

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