La vicenda prende le mosse a partire da un contratto di locazione avente ad oggetto un immobile da adibire ad attività produttiva e commerciale di prodotti gastronomici. Il suddetto immobile, successivamente alla conclusione del contratto di godimento menzionato si rivelava non idoneo all’uso pattuito in quanto privo di allaccio fognario e con i contatori del gas non a norma di legge.

Conseguentemente il conduttore presentava ricorso ex art. 700 c.p.c. a carattere urgente chiedendo al Giudice di prima istanza di ordinare ai locatori l’esecuzione di tutte le opere necessarie per il regolare allaccio fognario e la regolarizzazione dei contatori.

I locatori e proprietari dell’immobile si costituivano eccependo la violazione del principio di strumentalità rispetto al giudizio di merito sulla base della ritenuta violazione dell’art. 1578 C.c..

Per maggiore chiarezza nell’art. 1578 C.c., in materia di contratto di locazione, si dispone che “se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili. Il Locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivanti da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna.”.

L’articolo citato è collegato al generale obbligo di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione anticipato nell’art. 1575 C.c. e riguardante le principali obbligazioni del locatore la cui violazione non fa che alterare l’equilibrio delle corrispettive prestazioni contrattuali. Oltretutto l’art. 1578 C.c. non può non essere letto contestualmente all’art. 1579 C.c. in cui si dispone che “ il patto con cui si esclude o si limita la responsabilità del locatore per i vizi della cosa non ha effetto se il locatore li ha in mala fede taciuti al conduttore oppure se i vizi sono tali da rendere impossibile il godimento della cosa.”

Per precisione vizi citati nell’art. 1578 C.c. non ricomprendono quei guasti o deterioramenti dovuti alla naturale usura del bene, bensì riguardano le irregolarità della struttura materiale dell’immobile oggetto del contratto di locazione. Ovvero fanno riferimento a quelle alterazioni dell’integrità che impediscono o riducono notevolmente il godimento, secondo destinazione contrattuale, dell’immobile. Ciò anche se gli stessi si sono manifestati solo successivamente alla conclusione del contratto di locazione.

Da quanto sopra, risulta evidente che i rimedi posti dalla disciplina codicistica a tutela del conduttore consistono esclusivamente nella risoluzione del contratto o nella riduzione del canone e solo per vizi che riguardino la struttura materiale del bene locato.

Questa è la conclusione in commento a cui è giunto il Tribunale di Rimini attraverso l’ordinanza con cui lo stesso Tribunale respingeva il ricorso ex art. 700 c.p.c. presentato dai conduttori. Tale decisione risulta in perfetta coerenza con la migliore Giurisprudenza che ha affermato che “(...) se la cosa locata presenta vizi che ne rendono impossibile il godimento, il patto con cui le parti abbiano escluso la garanzia per i vizi non ha effetto né rileva che i vizi erano conosciuti dal conduttore. Sicchè il conduttore ha in ogni caso diritto alla risoluzione del contratto.” (ex multis Cass. n. 14342/00). La spese del suddetto giudizio sono state integralmente compensate.  

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Tribunale Rimini ordinanza