Così ha deciso la Corte di Cassazione con la sentenza n. 25227 del 15 settembre 2025.

Il caso: Tizio e Mevia impugnavano avanti al Tribunale la delibera con cui il Condominio Alfa, oltre a ripartire le spese di riscaldamento per l’anno 2006/2007 e dopo aver dichiarato la condominialità dell’area di distacco di via Delta, aveva stabilito che su detta area era consentito il passaggio delle auto dei proprietari dei garage per l’accesso delle autovetture, con esclusione del diritto di parcheggio da parte dei condomini.

I ricorrenti deducevano di aver acquisito il diritto di parcheggiare in forza del rogito di acquisto delle loro unità immobiliari del novembre 2000 e che con una scrittura privata del 1995 i condomini, proprietari degli interni 2-5, avevano concesso ai danti causa dei ricorrenti l’uso di passo carrabile e di parcheggio, diritto di cui l’assemblea aveva preso atto con una delibera nel settembre del 1995.

Il Tribunale rigettava l'impugnativa con una decisione che veniva confermata dalla Corte d'Appello: per i giudici di secondo grado i titoli non conferivano ai ricorrenti il diritto di parcheggio e che l’area, sebbene comune, era stata utilizzata solo dai condomini proprietari del garage.

Tizio e Mevia ricorrono in Cassazione, censurando, per quel che qui interessa, la sentenza impugnata laddove aveva ritenuto legittima la delibera che introduceva un divieto assoluto di uso della parte comune.

La Suprema Corte, nel ritenere infondata la censura, rileva che:

a) la delibera condominiale ha regolato il diritto di accesso carrabile e ha proibito a tutti i condomini il diritto di parcheggiare, senza introdurre un divieto assoluto di utilizzo del bene: tale regolazione non ha ecceduto dai limiti che incontra il potere deliberativo dell’assemblea, potendo essa regolare l’uso delle parti comuni, con la facoltà di imporre limitazioni più restrittive alle facoltà concesse dall’art. 1102 c.c.;

b) le determinazioni collegiali che introducono una limitazione dell’uso del cortile come parcheggio si limitano a renderne più ordinato e razionale l'uso paritario secondo le rispettive circostanze: pertanto non è affetta da nullità la delibera adottata dall'assemblea condominiale che vieti l'uso carrabile ed il posteggio su tutta la parte dell'area antistante l'immobile comune, poiché non preclude l'uso diverso di tale porzione agli altri comproprietari;

c) la possibilità dei comproprietari di usare un’area comune a parcheggio, tranne il caso che sia costituita in forma specifica ed autonoma come diritto di servitù, costituisce solo una facoltà di uso del bene connesso al diritto di comproprietà e rimane pertanto sottoposta alla disciplina dell’uso del bene comune adottata dalla maggioranza dei condomini.

Allegato:

Cassazione civile sentenza 25227 2025