Assegnare i posti auto nell'area esterna adibita a parcheggio è espressione di volontà contrattuale.

A cura della Redazione.
Assegnare i posti auto nell'area esterna adibita a parcheggio è espressione di volontà contrattuale.

Nell'ordinanza n. 15613/2022 la Corte di Cassazione si pronuncia in merito al quorum con cui l'assemblea condominiale può procedere alla modifica dell'assegnazione dei parcheggi all'interno dell'area comune.

Mercoledi 1 Giugno 2022

Il caso: Tizia,  proprietaria di un'unita' immobiliare compresa nel Condominio Alfa impugnava davanti al Tribunale la deliberazione approvata in data 10 giugno 2011 dall'assemblea condominiale, che aveva deciso a maggioranza l'assegnazione alla ricorrente di un posto auto all'interno dell'area comune adibita a parcheggio diverso da quello ad essa attribuito in uso esclusivo in forza di accordo intervenuto il 27 dicembre 1994, con cui  tutti gli otto condomini avevano individuato sedici posti auto nell'area esterna comune e li avevano assegnati in uso esclusivo alle varie unita' costituenti il condominio.

La ricorrente lamentava quindi che:

- con lo scambio le era stato attribuito un posto auto privo dei requisiti minimi di dimensioni e forma per poter essere utilizzato;

- lo scambio avrebbe richiesto il suo consenso e che, ove l'assegnazione del posto auto costituisca un diritto reale, la delibera avrebbe dovuto incontrare l'approvazione unanime;

Il Tribunale rigettava la domanda; la Corte d'appello confermava la sentenza di primo grado, rilevando che con la delibera del 1994 i condomini non avevano costituito diritti reali di godimento in ordine all'attribuzione dei parcheggi, avendo a cio' provveduto, piuttosto, nell'ambito del potere assembleare di disciplinare l'uso della cosa comune.

Tizia ricorre in Cassazione, che, nel ritenere fondati i motivi di impugnazione, rileva quanto segue:

1) secondo consolidata giurisprudenza, e' consentito all'assemblea, nell'ambito del potere di regolamentazione dell'uso delle cose comuni ad essa spettante e con delibera approvata con la maggioranza stabilita dall'articolo 1136 c.c., comma 2, individuare all'interno del cortile condominiale i singoli posti auto di cui possano fruire i singoli partecipanti, al fine di rendere piu' ordinato e razionale il godimento paritario, ovvero, allorche' sia impossibile il simultaneo godimento in favore di tutti i comproprietari, prevedere il godimento turnario del bene;

2) la regolamentazione dell'uso della cosa comune ai fini della individuazione dei posti auto, in assenza dell'unanimita', deve comunque seguire il principio della parita' di godimento tra tutti i condomini stabilito dall'articolo 1102 c.c., il quale impedisce che possa essere riconosciuto soltanto ad alcuni il diritto di fare un determinato uso del bene;

3) la delibera non puo' invece validamente contemplare la definitiva assegnazione nominativa a favore di singoli condomini, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio delle autovetture, ne' trasformare l'originaria destinazione del bene comune rendendone inservibili talune parti dell'edificio all'uso o al godimento anche di un singolo condomino, ne' addirittura procedere alla divisione del bene comune con l'attribuzione di singole porzioni individuali, occorrendo a tal fine l'espressione di una volonta' contrattuale e quindi il consenso di tutti i condomini;

4) nel caso in esame, l'atto approvato nel corso dell'assemblea del Condominio Alfa svoltasi il 27 dicembre 1994 (allorche' tutti i condomini avevano individuato i posti auto nell'area esterna comune adibita a parcheggio e li avevano assegnati nominativamente in uso esclusivo ai titolari delle varie unita' comprese nel condominio, sottoscrivendo il verbale e le allegate planimetrie) costituiva espressione di una volonta' contrattuale ed e' percio' modificabile soltanto con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione.

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