Vediamo cosa dice la legge circa i criteri da applicare per una legittima assegnazione dei posti auto.

1. Il cortile condominiale come parte comune

L'articolo 1117 del Codice Civile annovera il cortile tra le parti comuni dell'edificio. Ciò implica che tutti i condomini hanno diritto di utilizzarlo, nel rispetto della sua destinazione e senza pregiudicare il pari diritto degli altri. In questo senso si pone la disposizione di cui all'articolo 1102 del Codice Civile, che specifica come ciascun comproprietario possa servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne uso secondo il loro diritto.

2. Assegnazione dei posti auto, delibere e maggioranze necessarie

Cosa accade però se il cortile condominiale non è abbastanza ampio da consentire a tutti i condomini di parcheggiarvi la propria auto? Ebbene, qualora l’uso del cortile non sia già disciplinato all’interno del regolamento condominiale, è bene che intervenga l’assemblea condominiale a tracciare limiti e modalità di utilizzo dello spazio comune.

Le soluzioni più comuni sono:

- Assegnazione a rotazione: i posti auto vengono utilizzati a turno dai condomini, garantendo a tutti la possibilità di usufruirne in modo equo.

- Assegnazione fissa: ogni posto auto viene assegnato in modo permanente a un condomino.

Attenzione quest’ultima soluzione richiede l'unanimità dei consensi, in quanto, prevedendo l’assegnazione fissa a determinati condomini, di fatto determina una modifica nei diritti di utilizzo del cortile condominiale, in deroga a quanto disposto dall’art. 1102 c.c. In assenza di unanimità la delibera sarà dunque nulla.

Nel caso invece di un’assegnazione a rotazione saranno sufficienti le maggioranze ordinarie previste per le decisioni riguardanti l'uso delle cose comuni. È comunque fondamentale che l'assegnazione dei posti auto non leda i diritti di alcun condomino e rispetti i criteri di equità e pari utilizzo delle parti comuni.

3. Il caso esaminato dal Tribunale di Roma

È chiaro che in molti casi trovare una soluzione condivisa tra tutti i condomini non è semplice, e molto spesso è necessario rivolgersi all’autorità giudiziaria.

Il Tribunale di Roma di recente si è trovato a decidere sulla nullità o meno di una delibera condominiale, assunta a maggioranza, che prevedeva l’assegnazione fissa ad alcuni condomini dei posti all’interno del cortile condominiale.

Nella fattispecie il condomino che aveva adito il Tribunale, non solo chiedeva che la delibera venisse posta nel nulla, ma chiedeva altresì la corresponsione di una somma a titolo di risarcimento non patrimoniale per la violazione dell’art. 1102 c.c., e il mancato godimento del bene comune.

Ebbene il Tribunale di Roma con la Sentenza n. 13631 del 2 settembre 2024, ha dichiarato nulla la delibera assembleare, chiarendo che l'assegnazione esclusiva e permanente di posti auto limita il diritto degli altri condomini all'uso delle parti comuni.

Secondo il giudice, infatti, l'assemblea può regolamentare l'uso degli spazi comuni, ma senza pregiudicare il diritto di ciascun condomino a un pari godimento degli stessi. Il Tribunale inoltre ha anche riconosciuto al condomino escluso dal godimento del cortile comune il risarcimento del danno non patrimoniale.

La decisione del Tribunale di Roma si pone in linea con quanto anticipato nel paragrafo che precede: assegnazioni esclusive e senza limiti temporali devono essere considerate illegittime (qualora non assunte all’unanimità).

4. Implicazioni della sentenza

Questa pronuncia rafforza il principio secondo cui le decisioni riguardanti le parti comuni devono garantire il diritto di godimento di ciascun condomino.

Soluzioni come l'assegnazione a rotazione dei posti auto o l'adozione di criteri che assicurino a tutti la possibilità di usufruire degli spazi comuni sono preferibili e conformi alla normativa vigente.

Inoltre, la sentenza evidenzia l'importanza di evitare assegnazioni esclusive che possano portare a situazioni di usucapione a favore di singoli condomini, compromettendo i diritti degli altri partecipanti al condominio.

In conclusione, la gestione dei posti auto nel cortile condominiale richiede una regolamentazione attenta e condivisa, volta a garantire un utilizzo equo delle aree comuni. L'assemblea condominiale gioca un ruolo cruciale nel definire le modalità di assegnazione, sempre nel rispetto delle normative vigenti e dei diritti di tutti i condomini.