Premessa.

La decisione si segnala perché chiarisce i limiti dell'obbligo di mediazione nelle controversie tra comproprietari: la condizione di procedibilità non si estende alle cause sull'amministrazione della cosa comune, nemmeno quando l'oggetto è una delibera sulla locazione. La pronuncia, di merito, è utile soprattutto per distinguere correttamente comunione ordinaria e condominio minimo e per evitare eccezioni di improcedibilità infondate. Con riguardo alla delibera, il Tribunale richiama l'orientamento secondo cui il comproprietario al 50% non raggiunge da solo la maggioranza.

Il caso

Tizia, in pendenza del giudizio di separazione dal coniuge Caio, impugnava la delibera dell'8 gennaio 2025 con cui Caio, comproprietario al 50% di un immobile, aveva deciso da solo di darlo in locazione a terzi, ottenendo per sé il mandato a stipulare i contratti. Tizia lamentava di aver avuto notizia della convocazione solo dopo l'assemblea e chiedeva di dichiarare la delibera nulla o annullabile.

Caio si costituiva sollevando le seguenti eccezioni e domande:

• improcedibilità per mancato esperimento della mediazione obbligatoria, trattandosi a suo dire di locazione di immobile in comunione;
• incompetenza del Tribunale in favore del Giudice di Pace, per materia e per valore;
• in via riconvenzionale, l'accertamento della facoltà di locare l'immobile indiviso come atto di ordinaria amministrazione e la condanna di Tizia al rimborso della quota di somme da lui anticipate per l'immobile.

La decisione sulla mediazione

Il Tribunale respinge l'eccezione di improcedibilità. Il ragionamento si sviluppa in questi passaggi:

• il bene è in comproprietà al 50% tra i coniugi: si tratta di una semplice comunione ordinaria, disciplinata dagli articoli 1100 e seguenti del codice civile, e non di una controversia condominiale;
• non ricorre l'ipotesi del c.d. condominio minimo, che sussiste solo quando i beni, pur inseriti in un unico fabbricato, appartengono in proprietà esclusiva a persone diverse, con parti comuni legate da un rapporto di accessorietà (il richiamo è alle Sezioni Unite n. 2046 del 2006);
• l'articolo 5, commi 1 e 2, del D.Lgs. n. 28/2010 non impone la mediazione per la comunione ordinaria, se non nei casi di divisione del bene o di scioglimento della comunione;
• non convince la tesi secondo cui la causa avrebbe ad oggetto una locazione: non si discute della validità di un contratto, peraltro mai stipulato, ma dell'impugnazione di una delibera con cui si è deciso unilateralmente di concedere il bene in locazione.

Principio: Nella comunione ordinaria la mediazione obbligatoria non è condizione di procedibilità per le controversie sull'amministrazione del bene comune, come l'impugnazione di una delibera: l'obbligo sussiste soltanto per la divisione e per lo scioglimento della comunione.

Escluso il carattere condominiale della lite, non operano le materie che l'articolo 5 del D.Lgs. n. 28/2010 riserva al condominio.

Gli altri profili della pronuncia

Gli ulteriori aspetti sono affrontati in modo più sintetico:

• Competenza: resta del Tribunale, perché la causa riguarda l'uso della cosa comune e non le modalità d'uso dei servizi di condominio di case (art. 7 c.p.c.); il valore è indeterminabile, avendo la delibera solo conferito mandato a locare.
• Domanda di rimborso: inammissibile ai sensi dell'art. 36 c.p.c., perché priva di collegamento con la domanda principale e non opportuna nel rito semplificato scelto per una definizione celere; può essere proposta in separato giudizio.
• Merito: la locazione del bene comune da parte di un solo comproprietario è riconducibile alla gestione di affari (Sezioni Unite n. 11135 del 2012), ma ciò non autorizza a locare contro la volontà dell'altro. Mancava un contratto già stipulato da ratificare, Tizia aveva diffidato Caio e non vi era alcuna impossibilità di cogestire il bene. Inoltre il 50% non costituisce la maggioranza richiesta dall'art. 1105 c.c. (almeno il 50% più una quota): in presenza di soli due comproprietari con quote uguali serve l'unanimità e, in difetto, occorre adire l'autorità giudiziaria.

La delibera è stata quindi annullata, con condanna del resistente alle spese di lite.

Allegato:

Tribunale Perugia sentenza 1077 2025