La pronuncia rafforza un indirizzo già consolidato in tema di legittimazione passiva nelle azioni di recupero degli oneri condominiali. La Corte ribadisce con chiarezza che il titolo idoneo a fondare la pretesa del condominio è esclusivamente il diritto reale: né il godimento di fatto dell'immobile né l'assegnazione giudiziale della casa familiare sono sufficienti a radicare la responsabilità per i contributi condominiali in capo a chi non è proprietario.

L'orientamento, già espresso dalla Seconda Sezione nel 2022, risulta ulteriormente consolidato, confermandone la spendibilità in tutti i casi analoghi e precludendo al condominio di rivolgere l'azione monitoria verso il coniuge o convivente assegnatario.

Il caso

Il Condominio Alfa aveva ottenuto un decreto ingiuntivo nei confronti di Mevia per il pagamento di spese condominiali rimaste insolute. L'immobile era di proprietà esclusiva del marito, ma Mevia ne era assegnataria come casa familiare a seguito di separazione personale. Il giudice di pace aveva rigettato l'opposizione proposta da Mevia, confermando il decreto.

Il Tribunale di Foggia, adito in appello, ha riformato la pronuncia di primo grado, ritenendo fondato il motivo relativo al difetto di legittimazione passiva dell'assegnataria: in quanto mera titolare di un diritto personale di godimento sull'immobile altrui, Mevia non poteva essere destinataria dell'azione del condominio. Il decreto ingiuntivo è stato perciò revocato e il Condominio condannato al rimborso delle spese del doppio grado.

I motivi del ricorso per cassazione

Il Condominio Alfa ha impugnato la sentenza del Tribunale di Foggia articolando tre motivi:

• Violazione degli artt. 1022,1025,1004 e 1005 c.c.: chi è titolare del diritto di abitazione è tenuto al pagamento delle spese di custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria, sicché l'assegnataria non potrebbe ritenersi esclusa dall'obbligo contributivo.
• Omessa declaratoria di definitività del decreto ingiuntivo per mancato esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione in primo grado.
• Omesso esame della documentazione prodotta a supporto della richiesta monitoria (verbali di approvazione dei bilanci e rendiconti di esercizio).

La decisione della Cassazione

La Corte rigetta il ricorso su tutti i fronti.

Sul secondo motivo, relativo alla mediazione obbligatoria, la Cassazione lo dichiara inammissibile: nelle controversie introdotte con decreto ingiuntivo, l'onere di promuovere la mediazione grava sulla parte opposta, vale a dire sul condominio stesso. L'eventuale declaratoria di improcedibilità avrebbe comportato la revoca del decreto opposto in danno dello stesso ricorrente, il quale difettava pertanto di interesse ad impugnare sul punto.

Il primo e il terzo motivo sono esaminati congiuntamente e dichiarati infondati. La Corte assicura continuità al principio già affermato dalla Seconda Sezione con ordinanza n. 16613 del 2022, secondo cui «l'amministratore di condominio ha diritto di riscuotere i contributi per la manutenzione e per l'esercizio delle parti e dei servizi comuni esclusivamente da ciascun condomino, e cioè dall'effettivo proprietario o titolare di diritto reale sulla singola unità immobiliare, sicché è esclusa un'azione diretta nei confronti del coniuge o del convivente assegnatario dell'unità immobiliare adibita a casa familiare, configurandosi il diritto al godimento della casa familiare come diritto personale di godimento "sui generis"».

Il ragionamento della Corte muove dalla distinzione tra diritti reali e diritti personali di godimento. Il diritto di abitazione di cui agli artt. 1022 e ss. c.c. — richiamato dal Condominio ricorrente per fondare l'obbligo contributivo dell'assegnataria — è un diritto reale limitato, disciplinato dalla legge e distinto dalla situazione giuridica dell'assegnatario della casa familiare. Quest'ultimo, invece, è titolare di un diritto personale di godimento atipico, che non si identifica con alcun diritto reale e non ne condivide il regime giuridico, ivi compreso l'obbligo di concorrere alle spese condominiali. Legittimato passivo dell'azione del condominio per il recupero degli oneri è, dunque, unicamente il titolare del diritto reale sulla singola unità immobiliare.