Premessa

La pronuncia aggiunge un tassello utile alla giurisprudenza consolidata sul riparto delle spese per i terrazzi a uso esclusivo con funzione di lastrico solare.

Il Tribunale di Roma chiarisce che il criterio di cui all'art. 1126 c.c. non tollera scomposizioni geometriche della superficie: non è possibile isolare la porzione aggettante per addebitarne il costo integralmente al proprietario esclusivo, poiché la norma considera la funzione di copertura nella sua globalità.

Il caso

Tizio e Caio hanno impugnato davanti al Tribunale di Roma alcune delibere dell'assemblea del Condominio Alfa adottate in data 19.06.2023, chiedendone la dichiarazione di nullità o, in subordine, l'annullamento. Le delibere impugnate avevano revocato precedenti decisioni assembleari del 28.03.2023, con le quali erano stati approvati i preventivi per l'esecuzione di lavori su alcuni lastrici solari a uso esclusivo e sull'appartamento sottostante, e avevano altresì modificato il criterio di ripartizione delle spese.

Le censure sollevate dagli attori erano essenzialmente due:

• le delibere sarebbero state approvate con il voto determinante di condomini in conflitto di interessi, in quanto avevano previamente impugnato le delibere del marzo 2023 poi revocate;
• il nuovo criterio di ripartizione delle spese introdotto dalla delibera (punti 3 e 4 dell'o.d.g.) era illegittimo, perché distingueva la parte aggettante del lastrico — addebitata integralmente al proprietario esclusivo — da quella non aggettante — ripartita secondo l'art. 1126 c.c. — in contrasto con la norma codicistica e con il regolamento condominiale contrattuale, che richiamava espressamente l'art. 1126 c.c. senza alcuna distinzione.

La decisione del Tribunale

Il Tribunale ha accolto solo parzialmente l'impugnazione.

Quanto al primo motivo — il conflitto di interessi — il giudice ha rilevato che i condomini che avevano votato le delibere impugnate avevano in precedenza contestato non la scelta della ditta appaltatrice, bensì i criteri di ripartizione delle spese: non sussisteva pertanto conflitto di interessi nel momento in cui essi si sono espressi sull'affidamento dei lavori a una ditta diversa. In ogni caso, il Tribunale ha osservato che gli attori non avevano indicato quale danno — neppure potenziale — il condominio avrebbe subito dall'approvazione delle delibere, requisito che la giurisprudenza di legittimità ritiene necessario per poter annullare una delibera viziata da conflitto di interessi (Cass. n. 20126/2022). Su questo punto l'impugnazione è stata rigettata.

La seconda censura, relativa al criterio di ripartizione delle spese, è stata invece ritenuta fondata. Il Tribunale ha ricostruito il quadro normativo e giurisprudenziale applicabile:

• l'art. 1126 c.c. impone che le spese per la riparazione del terrazzo a uso esclusivo con funzione di lastrico solare siano suddivise per un terzo a carico del titolare dell'uso esclusivo e per due terzi a carico dei proprietari delle unità immobiliari sottostanti, in ragione della funzione di copertura assolta dal lastrico a loro vantaggio;
• la Cassazione (n. 11484/2017) ha precisato che l'obbligo di contribuire ai 2/3 delle spese nasce dall'essere proprietari di un'unità immobiliare compresa nella colonna d'aria sottostante al lastrico, indipendentemente dall'estensione della copertura;
• in linea con tale orientamento, il Tribunale di Roma (sentenza n. 309/2023) aveva già affermato che l'art. 1126 c.c. "non individua alcuna relazione tra la 'misura' della copertura — in concreto garantita ad un 'appartamento' dal terrazzo da riparare — e la 'misura' della contribuzione alle spese per tale riparazione".

Sulla base di questi principi, il Tribunale ha enunciato la regola applicabile al caso concreto: è sufficiente che anche solo una parte dell'unità immobiliare si trovi sotto il lastrico solare perché il proprietario di quell'unità partecipi ai 2/3 delle spese. Ne consegue che, anche qualora una porzione del terrazzo sia in aggetto, la funzione di copertura e il relativo obbligo di contribuzione non possono essere frazionati in proporzione alla sola superficie effettivamente coperta. La delibera che applicava l'art. 1126 c.c. alla sola parte non aggettante, addebitando integralmente al proprietario del terrazzo le spese per la parte aggettante, è stata pertanto annullata.

Il regolamento condominiale contrattuale — che richiamava espressamente l'art. 1126 c.c. senza ulteriori distinzioni — ha ulteriormente corroborato tale conclusione.

Allegato:

Tribunale Roma sentenza 6278 2026