Il caso: Mevia, proprietaria dell’appartamento ubicato al sesto piano del Condominio Alfa conveniva in giudizio il citato Condominio e Lucilla, lamentando la presenza di infiltrazioni provenienti dalla soprastante terrazza di proprietà della convenuta costituente copertura condominiale; chiedeva quindi, accertarsi la responsabilità dei convenuti e la condanna all’eliminazione delle infiltrazioni, oltre al risarcimento dei danni, compresi quelli derivanti dalla mancata utilizzazione dell’immobile.

Il Condominio si costituiva e chiedeva il rigetto della domanda, ponendo a fondamento l’art. 2, lett. c) del regolamento condominiale, che accollava l’onere della manutenzione ordinaria e straordinaria delle terrazze al proprietario dell’appartamento di cui erano proiezione.

Il Tribunale accoglieva la domanda e condannava i convenuti in solido tra loro al risarcimento dei danni in favore dell’attrice nella misura di € 12.400,00; rigettava, invece, la domanda di risarcimento del danno per mancata utilizzazione dell’immobile.

La Corte d'Appello, in parziale riforma della decisione del giudice di prime cure, rigettava la domanda proposta da Mevia a nei confronti del Condominio, di cui dichiarava la carenza di legittimazione passiva per i seguenti motivi:

a) l’art. 2, lett. c) del regolamento condominiale, in deroga all’art. 1126 c.c., in tema di ripartizione delle spese di riparazione e manutenzione del lastrico solare, prevedeva che i lastrici solari fossero di proprietà esclusiva dei singoli appartamento dai quali avevano accesso, sicchè l’onere di manutenzione ordinaria e straordinaria era totalmente a carico dei proprietari dei relativi appartamenti;

b) detto regolamento aveva natura contrattuale e, benchè non trascritto, era vincolante per Mevia e Lucilla in quanto richiamato nei singoli atti di acquisto; conseguentemente, le spese di riparazione del lastrico solare dovevano gravare interamente su Lucilla e non sul Condominio.

Gli eredi di Mevia propone ricorso per Cassazione, che, nell'accogliere l'impugnazione, ricorda i seguenti principi:

1) in tema di condominio negli edifici, l'individuazione delle parti comuni, come le terrazze di copertura, risultante dall'art. 1117 c.c. può essere superata soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo e non opera con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari;

2) con riguardo ai lastrici, in particolare, si è ritenuto che, qualora non intervenga una volontà derogatoria degli interessati sul regime di appartenenza, i beni e i servizi elencati dall'art. 1117 c.c., in virtù della relazione di accessorietà o di collegamento strumentale con le singole unità immobiliari, sono attribuiti ex lege in proprietà comune per effetto dell'acquisto della proprietà dei piani o porzioni di piano;

3) pertanto, il lastrico solare è oggetto di proprietà comune se il contrario non risulta dal titolo, per tale intendendosi gli atti di acquisto delle altre unità immobiliari nonché il regolamento di Condominio accettato dai singoli condomini: in particolare, per escludere la previsione di condominialità di cui all'art. 1117 c.c., è necessaria una espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del Condominio;

4) per titolo non si intende, evidentemente, il titolo che individua il soggetto destinatario dei costi della manutenzione, ordinaria e straordinaria, della terrazza, ma deve intendersi l'atto costitutivo dello stesso Condominio, ossia il primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto, con conseguente frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali; tale atto deve contenere in modo chiaro e inequivoco elementi tali da includere l'alienazione del diritto di condominio, non rilevando a tal fine quanto stabilito nel regolamento condominiale, ove non si tratti di regolamento allegato come parte integrante al primo atto d'acquisto trascritto, ovvero di regolamento espressione di autonomia negoziale, approvato o accettato col consenso individuale dei singoli condomini e volto perciò a costituire, modificare o trasferire i diritti attribuiti ai singoli condomini dagli atti di acquisto o dalle convenzioni.

Allegato:

Cassazione civile sentenza 30791 2024