Premessa.

La pronuncia rafforza un indirizzo già consolidato in tema di condominio parziale, applicandolo a una fattispecie concreta — la compresenza di due tetti con funzioni distinte nello stesso edificio — e confermando che la presunzione di condominialità generale ex art. 1117 c.c. cede di fronte alla verifica strutturale e funzionale del bene. Chi difende la delibera di riparto integrale dovrà dimostrare che il tetto assolve una funzione di copertura estesa all'intero fabbricato: in assenza di tale prova, il criterio dell'art. 1123, comma 3, c.c. si impone.

La decisione conferma altresì che la contumacia del condominio convenuto non integra acquiescenza, ma lascia privi di supporto probatorio gli elementi di fatto che avrebbero potuto sostenere la presunzione di condominialità generale.

Il caso

Tizio, Caia, Mevia e Sempronio, condomini del Condominio Alfa, impugnavano la delibera assembleare del 24 luglio 2024 con cui l'assemblea aveva annullato il criterio di riparto delle spese approvato nella precedente assemblea del 12 giugno 2023, sostituendolo con quello previsto dall'art. 1123, comma 1, c.c., a carico di tutti i condomini.

L'edificio condominiale si compone di due corpi distinti: uno più basso, prospiciente la via, dotato di un proprio tetto a falda unica; l'altro più alto, con affaccio su entrambe le vie, coperto da un tetto separato al sesto piano che serve la parte più estesa del fabbricato, inclusi ingresso e vano scala comuni.

Il tetto oggetto di controversia — quello del corpo più basso — era stato interessato da infiltrazioni d'acqua. Con la delibera del giugno 2023 l'assemblea aveva correttamente ripartito le spese di riparazione tra i soli condomini delle unità sottostanti quella copertura, ai sensi dell'art. 1123, comma 3, c.c. La delibera del luglio 2024 aveva poi ribaltato tale impostazione, imputando il costo dell'impermeabilizzazione all'intero condominio.

Gli attori deducevano:

• la violazione dell'art. 66 disp. att. c.c., comma 3, per omessa indicazione della modifica del criterio di riparto nell'ordine del giorno;
• l'illegittimità del criterio adottato in contrasto con l'art. 1123, comma 3, c.c.;
• la violazione dell'art. 1123, comma 2, c.c.

Il Condominio Alfa, regolarmente citato, non si costituiva in giudizio, restando contumace.

La decisione

Il Tribunale accoglie la domanda applicando il principio della ragione più liquida, con assorbimento delle ulteriori questioni.

Il giudice richiama il consolidato orientamento della Cassazione sul condominio parziale, che si configura ex lege ai sensi dell'art. 1123, comma 3, c.c. ogniqualvolta un bene, pur potenzialmente comune ex art. 1117 c.c., risulti per le sue caratteristiche strutturali e funzionali destinato oggettivamente al servizio e al godimento esclusivo di una parte soltanto dell'edificio (Cass. 791/2020; 36387/2022; 4127/2016; 22179/2014). In tali casi viene meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene, e le spese di manutenzione ricadono esclusivamente sui condomini che ne traggono utilità.

Applicando tale principio al caso di specie, il Tribunale accerta — sulla base della documentazione fotografica prodotta — che il tetto contestato insiste unicamente sul corpo più basso dell'edificio e non svolge alcuna funzione di copertura per il resto del fabbricato, che dispone di una propria struttura di copertura autonoma. La presunzione di condominialità generale ex art. 1117 c.c. opera pertanto solo per i condomini delle unità immobiliari sottostanti quel tetto — i tre piani sopra il piano terra e i sotterranei — non per l'intero edificio.

Il principio applicato può essere così sintetizzato: il tetto che, per caratteristiche strutturali e funzionali, copre esclusivamente una parte dell'edificio condominiale è oggetto di condominio parziale ex art. 1123, comma 3, c.c.; le relative spese di manutenzione gravano sui soli condomini delle unità immobiliari servite da quella copertura, indipendentemente da qualsiasi delibera assembleare che voglia diversamente ripartirle.

La contumacia del condominio convenuto ha inoltre impedito la produzione di elementi idonei a supportare la presunzione di condominialità generale del tetto sull'intero immobile, lasciando così incontestata la ricostruzione attorea.

Il Tribunale annulla la delibera del 24 luglio 2024 nella parte impugnata, confermando il criterio di riparto ex art. 1123, comma 3, c.c. già adottato nella delibera del giugno 2023. Le spese di lite, liquidate in € 3.200,00 per compensi oltre accessori, vengono poste a carico del condominio soccombente.

Allegato:

Tribunale Avellino sentenza 837 2026