Premessa

La decisione offre un chiarimento utile sul rapporto tra la modifica delle modalità di utilizzo di una parte comune e l’innovazione vietata dall’art. 1120 c.c. La Cassazione conferma che non ogni opera nuova costituisce un’innovazione: occorre una trasformazione sostanziale della consistenza materiale o della destinazione del bene. La pronuncia precisa inoltre che il pregiudizio alla proprietà esclusiva e la lesione del decoro architettonico sono vizi distinti, che devono essere specificamente dedotti nell’impugnazione della delibera.

Il caso

Alfa s.r.l., proprietaria di un locale commerciale situato in un edificio condominiale, impugnava due delibere con le quali l’assemblea aveva approvato la recinzione del complesso e, in attesa dell’opera definitiva, l’installazione di un cancello a chiusura del lato di accesso al portico comune.

Secondo la società, la recinzione avrebbe limitato l’accesso e la visibilità dell’attività commerciale, incidendo sul godimento dell’unità immobiliare di proprietà esclusiva. L’opera avrebbe quindi integrato un’innovazione vietata ai sensi dell’art. 1120 c.c.

Le decisioni dei giudici di merito

• Il Tribunale accoglieva l’impugnazione, ritenendo illegittime le delibere condominiali.
• La Corte d’appello riformava la decisione e rigettava le domande della società. La recinzione non modificava in modo sostanziale né la struttura né la destinazione del portico e rispondeva all’esigenza di impedire l’accesso agli estranei nelle ore notturne e nei giorni festivi. L’attività commerciale conservava più accessi aperti durante l’orario di esercizio e la riduzione della visibilità riguardava una sola vetrina.

I motivi del ricorso in Cassazione

Alfa s.r.l. proponeva ricorso articolato in tre censure:

• contestava la dichiarazione di extrapetizione del Tribunale, sostenendo che la lesione del decoro architettonico fosse comunque compresa nella domanda di nullità o annullamento della delibera e potesse essere rilevata d’ufficio;
• affermava che la chiusura del portico al pubblico ne avesse mutato la destinazione e costituisse un’innovazione vietata, aggiungendo che la necessità di un’autorizzazione amministrativa confermava la natura innovativa dell’intervento;
• lamentava il mancato accertamento dell’effettiva esistenza delle esigenze di sicurezza e decoro indicate dal Condominio Delta a giustificazione della recinzione.

La nozione di innovazione della cosa comune

La Cassazione ha ricordato che la delibera originaria era anteriore alla riforma del condominio introdotta dalla legge n. 220 del 2012. La controversia doveva quindi essere esaminata secondo la disciplina precedente, nell’ambito dell’art. 1120 c.c., senza applicare l’art. 1117-ter c.c.

Non tutte le modificazioni delle parti comuni costituiscono innovazioni. La relativa disciplina opera quando l’intervento determina una sostanziale alterazione dell’entità materiale del bene oppure un mutamento della sua destinazione originaria, così da attribuirgli una consistenza diversa o da destinarlo a finalità differenti.

Una semplice variazione delle modalità di sistemazione o di utilizzo della cosa comune resta invece fuori dalla nozione di innovazione quando non altera la funzione del bene e non impedisce ai condomini di continuare a servirsene secondo l’uso precedente.

Nel caso di specie, gli accessi al portico rimanevano aperti durante il giorno e venivano chiusi soltanto nelle ore notturne e nei giorni festivi, quando il locale commerciale non era in attività. La recinzione non modificava pertanto la destinazione del portico, che continuava a essere accessibile al pubblico negli orari rilevanti per l’esercizio, né comprometteva l’uso che la società ne aveva fatto prima dell’intervento.

La Corte ha quindi escluso sia un’alterazione sostanziale della parte comune sia una concreta lesione del diritto della società di fruirne. In assenza di tali effetti, non opera il divieto previsto dall’ultimo comma dell’art. 1120 c.c.

Non assume rilievo decisivo neppure la circostanza che l’opera richieda un’autorizzazione amministrativa. Il provvedimento della pubblica amministrazione riguarda il rapporto tra autorità ed esecutore dell’intervento, ma non determina la qualificazione civilistica dell’opera e non può comprimere i diritti degli altri condomini.

La distinzione tra proprietà esclusiva e decoro architettonico

La Cassazione ha confermato anche la natura extrapetita della decisione di primo grado. La società aveva contestato l’incidenza della recinzione sul godimento del proprio locale, ma non aveva dedotto una lesione del decoro architettonico dell’edificio.

Le due questioni non sono sovrapponibili. La prima riguarda i diritti dominicali del singolo condomino sulla proprietà esclusiva; la seconda concerne il pregiudizio arrecato all’intero fabbricato e, dunque, alla cosa comune. Poiché si fondano su fatti, presupposti giuridici e finalità differenti, il giudice non può dichiarare invalida una delibera per un vizio diverso da quello specificamente prospettato dalla parte.

Onere della prova e poteri del giudice d’appello

Quanto al terzo motivo, la Corte ha precisato che il giudizio d’appello consiste nella revisione critica della decisione impugnata. Il giudice di secondo grado può rivalutare autonomamente le prove già acquisite senza essere tenuto a svolgere una nuova istruttoria, salvo che la ritenga necessaria.

Nell’impugnazione di una delibera condominiale spetta inoltre all’attore dimostrare la violazione di legge denunciata. Il condominio non era quindi tenuto a provare la concreta esistenza delle esigenze di sicurezza e decoro, poiché la legittimità della modifica dipendeva dal rispetto dei limiti dell’art. 1120 c.c., non dalla necessità delle ragioni indicate nella delibera.

Il principio applicabile

La recinzione o la chiusura temporanea di un portico condominiale non costituisce innovazione vietata quando non ne altera in modo sostanziale la consistenza materiale o la destinazione originaria e non impedisce al singolo condomino di continuare a utilizzare la parte comune secondo le modalità precedenti. La limitazione dell’accesso nelle sole ore in cui l’attività commerciale è chiusa può integrare una semplice modifica delle modalità di godimento della cosa comune.

La domanda di invalidità di una delibera deve inoltre indicare il vizio concretamente dedotto: la lesione della proprietà esclusiva non consente al giudice di pronunciare l’annullamento per un distinto pregiudizio al decoro architettonico che non sia stato allegato.

Allegato:

Cassazione civile ordinanza 22857 2026