Nel caso sottoposto all’esame della Suprema Corte di Cassazione con la sentenza in commento, un’agenzia immobiliare conveniva in giudizio il promissario acquirente per la compravendita di un immobile al fine di vedersi riconoscere il pagamento della provvigione a saldo.

Premetteva di aver svolto l’attività di intermediario mettendo in contatto la proprietaria dell’immobile e il promissario acquirente, che l’affare si era concluso con la stipula del contratto preliminare di vendita, che il promissario acquirente aveva provveduto alla corresponsione della metà della provvigione concordata, che gli accordi prevedevano che la residua metà sarebbe stata versata al momento della stipula del contratto definitivo di compravendita e che il contratto preliminare era stato risolto consensualmente tra la parte promittente venditrice e la parte promittente acquirente, essendo emerso, dopo la stipula del preliminare, che l’immobile oggetto della compravendita era privo del certificato di abitabilità. Si costituiva nel giudizio il promissario acquirente, convenuto, il quale oltre a chiedere il rigetto della domanda attorea, spiegava domanda riconvenzionale chiedendo che l’agenzia immobiliare venisse condannata alla restituzione dell’anticipo versato oltre al risarcimento dei danni.

Sosteneva che la provvigione non fosse dovuta in quanto non era stato stipulato il contratto definitivo e comunque in ogni caso vi era stata una inadempienza da parte dell’agente immobiliare avendo quest’ultimo violato l’obbligo di informazione previsto dall’art. 1759 del codice civile.

La domanda del mediatore veniva accolta dal Tribunale, il quale condannava il promissario acquirente al pagamento in favore del mediatore della residua somma a titolo di provvigione e compensava le spese del giudizio. Avverso la decisione del Tribunale veniva proposto appello da parte del promissario acquirente il quale chiedeva l’integrale riforma della sentenza di primo grado. Il mediatore nel costituirsi in appello, oltre a chiedere la conferma della sentenza di primo grado, proponeva appello incidentale per le spese di lite del giudizio svoltosi in Tribunale.

Sia l’appello principale che l’appello incidentale venivano rigettati dalla Corte di Appello e l’appellante (promissario acquirente) veniva condannato al pagamento delle spese del giudizio di secondo grado. Avverso la sentenza della Corte di Appello proponeva ricorso per Cassazione il promissario acquirente sulla base di due motivi.
Con il primo motivo veniva eccepito il vizio di motivazione circa l’esatta e corretta ricorrenza dei requisiti e dei presupposti per il riconoscimento del diritto alla provvigione in favore del mediatore previsto dall’art. 1755 c.c, sostenendo che ai fini della configurabilità del suddetto diritto occorre che l’opera svolta dal mediatore porti alla creazione di validi presupposti per la conclusione di un valido contratto che corrisponda agli interessi di entrambi le parti e nel caso in cui non si arrivi alla stipula di un valido contratto definitivo a causa delle errate e negligenti informazioni fornite dal mediatore , questo non può vantare alcun diritto alla provvigione per violazione della responsabilità prevista dall’art. 1759 c.c.

Con il secondo motivo il ricorrente lamentava la violazione e l’errata applicazione degli articoli 1759, 1174 e 1176 del codice civile e della legge 39/1989, evidenziando in particolare che la mancanza del certificato di abitabilità e di conformità edilizia fosse una circostanza fondamentale di indubbio rilievo per procedere alla stipula di un contratto avente ad oggetto l’acquisto di un immobile; svolgeva difese l’agenzia immobiliare con controricorso e con il deposito della memoria ex art. 378 c.p.c.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso e condannato il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità in favore dell’agenzia immobiliare, osservando che:
1. Nel delineare la responsabilità del mediatore professionale, deve escludersi che la responsabilità dello stesso possa estendersi ad indagini di carattere tecnico, quale quella consistente nella verifica delle condizioni per il rilascio del certificato di abitabilità che esulano obiettivamente dal novero delle condizioni specialistiche esigibili in relazione alla categoria professionale di appartenenza. Il mediatore immobiliare è responsabile nei confronti del cliente se, conoscendo o potendo conoscere con l’ordinaria diligenza l’esistenza di vizi che diminuiscono il valore della cosa venduta, non ne informi l’acquirente.
2. Il mediatore è responsabile nei confronti del cliente nel caso in cui laddove espressamente incaricato da una delle parti alla verifica abbia omesso di procedere o abbia erroneamente adempiuto al suo incarico;

3. La mancanza del certificato di abitabilità sebbene ne legittimi la parte promissaria acquirente a non ritenere di suo interesse stipulare l’atto di compravendita, non ha nessuna incidenza sulla validità del contratto preliminare concluso che conserva la sua efficacia, anchese una delle parti può richiederne la risoluzione;

4. Quindi, secondo quanto statuito dai Giudici di Piazza Cavour, la conclusione del contratto preliminare fa maturare il diritto del mediatore alla provvigione anche nell’ipotesi in cui successivamente si scopra che l’immobile oggetto della compravendita è privo del certificato di abitabilità e le parti decidono di procedere alla risoluzione dello stesso. Il compenso del mediatore è escluso solo nell’ipotesi in cui l’agente immobiliare abbia taciuto informazioni a sua conoscenza o non abbia eseguito l’incarico conferitole dal committente circa la regolarità urbanistica dell’immobile.

Allegato:

Cassazione civile Sez. II Sentenza del 21/02/2017 n.4415