Il notaio incaricato di stipulare un contratto di affitto di ramo d’azienda non è obbligato a verificare presso l’amministrazione la sussistenza o meno dei presupposti per rilascio della licenza commerciale al locale concesso in affitto. Infatti, in assenza di specifico incarico affidato dai contraenti al notaio, non è possibile desumere dai (diversi) obblighi relativi alle visure catastali, un obbligo dal parte del professionista di eseguire accertamenti in ordine al rilascio di autorizzazioni amministrative, eventualmente incluse nell'avviamento commerciale.

Lo ha affermato la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 8764/2019, pubblicata il 29 marzo 2019.

IL CASO: La vicenda approdata all’esame dei giudici di Piazza Cavour, trae origine dall’opposizione a decreto ingiuntivo relativo al mancato pagamento dei canoni di locazione derivante da un contratto di affitto di ramo d’azienda avente ad oggetto l'attività di somministrazione di alimenti e bevande da esercitare nell'ambito di una maggiore area adibita a sala gioco.

L’opponente deduceva, fra l’altro, l’inadempimento da parte del notaio rogante il contratto di affitto del ramo d’azienda, per non aver questi impiegato la necessaria diligenza nell’esercitare il mandato professionale conferito, in quanto il comune non aveva concesso la licenza commerciale per la somministrazione di alimenti e spiegava domanda riconvenzionale per la dichiarazione di risoluzione del contratto per inadempimento. In subordine chiedeva l'annullamento per dolo o errore o la nullità ai sensi dell’articolo 1218 codice civile del suddetto contratto, nonchè la condanna del Notaio, in solido, con il locatore, al risarcimento dei danni patrimoniali, alla restituzione dei canoni e del compenso del professionista.

Il Tribunale osservava che, stante le dichiarazioni delle parti contenute nel contratto, nessun obbligo di effettuare verifiche presso le amministrazioni incombeva sul Notaio. L’opposizione veniva rigettata, in quanto l’affittuario aveva detenuto l’azienda per un periodo, ma veniva dichiarata la risoluzione del contratto per inadempimento da parte del locatore, avendo concesso, quest’ultimo, in affitto un ramo d’azienda senza che sussistessero i necessari presupposti.

La sentenza di prime cure veniva confermata dalla Corte di Appello in sede di gravame proposto dalla società affittuaria, la quale chiedeva che venisse accertato anche l’inadempimento del Notaio.

LA DECISIONE: Con l’ordinanza in commento, la Corte di Cassazione ha ritenuto infondato il ricorso e nel rigettarlo, ha evidenziato che:

1. non costituisce ostacolo alla valida costituzione del rapporto locativo, il mancato rilascio di concessioni o autorizzazioni amministrative relative alla destinazione d'uso dei beni concessi in locazione, qualora vi sia stata da parte del conduttore, come nel caso di specie, concreta utilizzazione del bene;

2. non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio, il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d'uso dei beni immobili - ovvero alla abitabilità dei medesimi - sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene;

3. nel caso in cui il provvedimento amministrativo necessario per la destinazione d'uso convenuta sia stato definitivamente negato, al conduttore è riconosciuta la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto.

4. la circostanza secondo cui la destinazione particolare dell'immobile, tale da richiedere che lo stesso fosse dotato di precise caratteristiche e che ottenesse specifiche autorizzazioni, diventa rilevante solo quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore e non dal notaio, al fine di garantire il pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto.

5. le autorizzazioni amministrative necessarie all'esercizio dell'attività aziendale non costituiscono beni che compongono l'azienda e l'impegno delle parti relativo alla concessione o al subentro nelle autorizzazioni relative ai contratti di trasferimento di azienda costituisce un profilo estraneo rispetto agli obblighi di verifica del notaio.

Allegato:

Cassazione|Civile|Ordinanza|29 marzo 2019| n. 8764