Siamo all’interno di una multiproprietà residenziale ad uso turistico.

Caia, titolare di una multiproprietà all’interno di un complesso condominiale occupa l’unità immobiliare di propria competenza -per i periodi deputati- con il proprio cane. E tanto in violazione del divieto di detenere animali domestici di cui al regolamento per la gestione ed amministrazione della multiproprietà condominiale, regolamento di natura contrattuale.

Viene quindi citata in giudizio dall’amministratore del condominio il quale domanda che venga accertata la legittimità e conseguente vincolatività di tale divieto. Caia si difende invocando -in via riconvenzionale- l’invalidità del regolamento in forza dell’art 1138 comma 5 del codice civile. Il Tribunale di Trento, con la sentenza n. 712 del 2025, accoglie la domanda dell’amministratore del condominio.

La questione giuridica verte sull’accertamento dell’efficacia vincolante o meno della clausola regolamentare che vieta la detenzione di cani all’interno delle unità private. Un problema, evidentemente ancora non risolto. Soprattutto dalla Cassazione, come riconosce lo stesso Tribunale trentino.

Analizziamo le motivazioni rappresentate dal Tribunale trentino nella richiamata sentenza.

Primo. Premettendo che la giurisprudenza di legittimità non si è ancora espressa in ordine al quinto comma dell’art 1138 c.c., da una lettura complessiva di tutto l’articolo (aspetto teleologico della norma complessivamente considerata) l’ambito di applicazione dell’art. 1138 comma quinto è il regolamento condominiale assembleare e non quello di natura contrattuale. Ciò detto, il primo, quello assembleare, non può prevedere limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condòmini sulle porzioni del fabbricato appartenenti ad essi individualmente in esclusiva. La giurisprudenza, anche di legittimità, si era in un passato anche remoto già espressa in tale senso.

Da tanto se ne deduce, spiega il Tribunale, che dovrà ritenersi legittimo il divieto inserito nel regolamento contrattuale. Una disapplicazione automatica di una norma regolamentare che può imporre (e impone) il divieto di animali all’interno delle proprietà esclusive lederebbe i diritti degli altri condomini all’osservanza di un regolamento -e di una sua norma - che oltre che ad essere stato voluto dagli originari redattori può aver costituito riferimento per coloro che non volessero o financo potessero convivere con gli animali. Questo è, a mio parere un passaggio, anzi un principio giuridico, non sottovalutabile ancorché si voglia credere, errendo, che tutti nascano con l’empatia verso gli animali. E’ necessario, prosegue il Tribunale di Trento, che negli atti di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio. In tal caso, sussistendo il consenso di tutti i condomini, è lo stesso proprietario dell’appartamento ad autolimitare il proprio diritto.

In virtù di tali premesse, sempre il Tribunale trentino sottolinea come il divieto di tenere animali domestici fosse ben noto a Caia, qui convenuta, sin dal momento dell’acquisto avendo con esso aderito e preso atto dei regolamenti della multiproprietà. E che le limitazioni in danno di Caia risultano da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro ed esplicito non suscettibile di dar luogo ad incertezze.

Quanto alla riconvenzionale proposta da Caia finalizzata all’ accertamento della nullità del regolamento, vi è da riconoscere il difetto di legittimazione passiva in capo al condominio in persona dell’amministratore perchè Caia avrebbe dovuto convenire in giudizio i singoli multiproprietari. Questo dal momento che il regolamento di condominio contrattuale si configura, dal punto di vista strutturale, quale contratto plurilaterale avente pluralità di parti e scopo comune. Altro non indifferente ostacolo per chi volesse impugnare un simile regolamento.

Infine e conseguentemente, il Tribunale pur riconoscendo la pretesa del condominio e rigettando la riconvenzionale di Caia, compensa le spese di lite sottolineando tale opzione sia conseguenza dell’assenza di un criterio guida indicato dalla giurisprudenza di legittimità che sino ad oggi non si è ancora pronunciata giudicando in ordine alla portata del comma quinto comma dell’art. 1138. Una esplicita richiesta di chiarezza.

Mi permetto ora alcune considerazioni/riflessioni su questa sentenza.

Ancora una volta è in gioco la “tenuta” dell’art. 1138 ultimo comma del codice civile, come implementato dalla legge di riforma del condominio n.220/2012, per il quale le norme di un regolamento condominiale non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.

Evidentemente questa norma non ha quella valenza salvifica da tanti sostenuta, inevitabile e naturale metabolizzazione di principi ormai operanti nel diritto vivente, a livello nazionale e internazionale, espressione di una nuova concezione del rapporto uomo-animale. Avente finanche una efficacia retroattiva, estranea però come principio al nostro nostro ordinamento. Tale mia riflessione non è fantasiosa ma tiene conto di una giurisprudenza, la sentenza in commento è l’ultima in termini di tempo, che ha negato questa metabolizzazione. Collidendo con pronunce, anche recenti (sent. n. 766/2024 resa dalla Corte appello di Bologna; Tribunale di Cagliari n. 134/2025) per le quali il legislatore, con la novella del 2012, avrebbe inteso estendere espressamente il divieto anche ai regolamenti di natura contrattuale.

L’interrogativo, piaccia o non piaccia a coloro che si arrestano ai tribunali mediatici o alle vulgate, rimane e la suprema Corte dovrà prima o poi confermare se l’evoluzione del rapporto uomo-animale può finanche spiegare effetti inficianti il principio, pure codicistico, della autonomia contrattuale e della relatività degli effetti contrattuali. Riconoscendo questa maggiore sensibilità verso gli animali, dobbiamo forse finanche ritenerla capace di neutralizzare principi giuridici codificati? Traslare in blocco la normativa in tema di animali come succedutasi nel tempo e ritenerla aprioristicamente conferente al tema che stiamo discutendo (efficacia dell’art. 1138 quinto comma) non credo sia ancora operazione decisiva. Si dimentica, forse, che non esistono due diversi regolamenti condominiali, uno assembleare e uno contrattuale.

Esistono invece norme regolamentare differenti che prescindono dalle modalità di formazione. Lo dice espressamente la Cassazione con la sentenza n. 24526/2022 (il regolamento condominiale contrattuale puramente e semplicemente non esiste se non come formula verbale riferita ad una delle due possibili tecniche di formazione, piuttosto che alla sua natura). Le norme regolamentari che incidono sulla utilizzabilità e la destinazione delle parti dell’edificio di proprietà esclusive, quali atti dispositivi del diritto di proprietà, hanno carattere convenzionale e la loro approvazione con delibera assembleare deve avvenire con il consenso di tutti i condomini. L’allegazione fisica del regolamento contrattuale all’atto di compravendita, così come il mero richiamo ad esso, implicano conoscenza e dunque accettazione delle clausole in esso contenute da parte degli acquirenti, con la conseguenza che il regolamento contrattuale sarà vincolante e dunque opponibile a tutti i neo condomini, nonché a tutti successivi acquirenti qualora dall’atto d’acquisto risulti, anche attraverso il mero richiamo, il regolamento contrattuale; e ciò, secondo la giurisprudenza di legittimità, anche indipendentemente dalla trascrizione nell’atto di acquisito.

Non dobbiamo stupirci più di tanto se il diritto non riesce a penetrare pacificamente nel tessuto sociale e culturale dei consociati. Non sono pochi i disallineamenti. Basti pensare, come più volte ho scritto al danno non patrimoniale per la perdita o ferimento dell’animale d’affezione. Dunque attenzione all’acquisto della nuova casa. Non diamo tutto per scontato.