Il caso: Tizio impugnava avanti al Tribunale una delibera assunta dall'assemblea del Condominio- in esecuzione di una precedente già sospesa dal tribunale - ove era stata individuata un'area del cortile condominiale da destinare allo stazionamento dei cani, modificando il regolamento condominiale senza il consenso unanime dei condomini, bensì a maggioranza, violando per di più l'art. 4 del regolamento stesso che prevedeva il divieto di tenere animali domestici, ed infine incidente sui diritti del comproprietario.

Si costituiva il Condominio, osservando in ordine alla natura regolamentare e non contrattuale del regolamento contrattuale allegato all'atto di divisione e ribadendo la nullità di ogni previsione regolamentare che vieti di possedere o detenere animali domestici ai sensi cieli 'art. 1138 c.c.

Per il Tribunale la domanda è fondata e deve essere accolta: sul punto il Tribunale, nel richiamare un principio espresso dalla giurisprudenza di legittimità, osserva quanto segue:

a) il regolamento avente ad oggetto l'ordinaria amministrazione e il miglior godimento della cosa comune non ha natura contrattuale, costituendo espressione delle attribuzioni dell'assemblea, e, come tale, seppure sia stato approvato con il consenso di tutti i partecipanti alla comunione, può essere modificato dalla maggioranza dei comunisti;

b) ha, invece, natura di contratto plurisoggettivo, che deve essere approvato e modificato con il consenso unanime dei comunisti, il regolamento che esorbiti dalla potestà di gestione delle cose comuni attribuita all'assemblea, contenendo disposizioni che incidano sui diritti del comproprietario ovvero stabiliscano obblighi o limitazioni a carico del medesimo o ancora determinino criteri di ripartizione delle spese relative alla manutenzione diversi da quelli legali;

c) pertanto, nel caso in esame, il regolamento condominiale dell'ente di gestione convenuto, sottoscritto da tutti i comproprietari del Condominio assume senz'altro natura contrattuale, dal momento che incide sui diritti (e doveri) dei singoli proprietari, limitando i diritti dominicali di costoro - ove, ad esempio, si vieta di locare il proprio appartamento a terzi estranei o, appunto, di tenere animali domestici (art. 4) - sicché per la modifica del suddetto, secondo gli insegnamenti ermeneutici testé richiamati, occorre il consenso unanime dei comunisti;

e) l'art. 1138 c.c si riferisce al solo regolamento approvato dall'assemblea con la maggioranza prevista dall'art.1137 c.c., quale disciplina d'uso delle cose comuni, che risponde alla ratio di consentire all'assemblea di determinare, per I 'appunto, l'utilizzazione dei beni comuni con snellezza, senza tuttavia permettere alla maggioranza di intaccare il diritto di proprietà esclusiva dei condomini in mancanza di consenso (abdicativo) dell 'interessato.

Allegato:

Tribunale Lecce sentenza n.2549 2022