La pronuncia rafforza un indirizzo già consolidato in tema di legittimazione dell'amministratore, precisandone il criterio applicativo: ciò che conta non è la natura, comune o esclusiva, del bene danneggiato, ma il collegamento funzionale del danno con la conservazione dell'edificio nella sua unitarietà.

Il giudice di merito non può quindi negare in radice la legittimazione solo perché alcune opere (ad esempio balconi e ringhiere) ricadono in proprietà esclusiva. Resta fermo il limite per i crediti risarcitori distinti e individuabili dei singoli condomini, per i quali serve un mandato.

Il caso

Il Condominio Delta, in persona dell'amministratore, ha citato in giudizio l'appaltatore Tizio e il direttore dei lavori Caio, chiedendone la condanna solidale ai sensi degli artt. 1667,1668 e 1669 c.c. per la cattiva esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria del fabbricato condominiale. I convenuti sono rimasti contumaci.

Le decisioni di merito

• Il Tribunale, esperita la consulenza tecnica, ha accolto la domanda condannando i convenuti al pagamento di una somma di poco superiore a 32.000 euro, oltre alle spese.
• La Corte d'appello, adita da entrambi i convenuti, ha ridotto l'importo a circa 21.400 euro, escludendo i danni occorsi ai singoli condomini in relazione alle loro proprietà esclusive: a suo avviso l'azione dell'amministratore aveva natura risarcitoria in relazione alla responsabilità contrattuale di appaltatore e direttore dei lavori, e per tali danni mancava la legittimazione. Ha inoltre compensato le spese del giudizio di appello.

I motivi del ricorso

Il Condominio ha proposto ricorso per cassazione con tre motivi.

• Violazione degli artt. 1669 e 1130, n. 4, c.c.: la Corte territoriale ha escluso dal risarcimento i danni relativi alle proprietà esclusive, mentre l'amministratore, avendo agito anche ai sensi dell'art. 1669 c.c., era legittimato in ragione della natura dei vizi, che incidevano di riflesso anche sulle porzioni private.
• Mancato riconoscimento dell'IVA nella quantificazione del danno, trattandosi di un onere destinato a gravare definitivamente sul Condominio, privo del diritto di detrazione.
• Erronea compensazione delle spese di lite di primo e secondo grado.

La decisione

La Cassazione ha accolto il primo motivo, ritenendo che la sentenza impugnata abbia disatteso l'orientamento consolidato in materia. Il ragionamento della Corte si articola nei seguenti passaggi:

• Il potere-dovere dell'amministratore di compiere gli atti conservativi delle parti comuni (art. 1130, n. 4, c.c.) comporta una correlata autonoma legittimazione processuale attiva (art. 1131 c.c.) anche nelle controversie risarcitorie, quando la domanda sia connessa o conseguenziale alla conservazione delle cose comuni.
• Tale legittimazione comprende tutte le azioni volte alla tutela delle parti comuni, comprese quelle risarcitorie: l'amministratore può agire senza autorizzazione assembleare non solo per il danno temuto, ma anche per ottenere il risarcimento del danno alle parti comuni, concretantesi nelle spese per la rimessione in pristino.
• L'amministratore è autonomamente legittimato a proporre l'azione ex art. 1669 c.c. quando i difetti riguardano l'intero edificio e i singoli appartamenti, versandosi in un'ipotesi di causa comune di danno, e più in generale ogni azione risarcitoria per danni alle parti comuni, ancorché interessanti di riflesso le parti di proprietà esclusiva, purché agisca a tutela dell'edificio nella sua unitarietà.
• Il limite: senza mandato conferito dai singoli condomini, la legittimazione non si estende alle azioni risarcitorie, in forma specifica o per equivalente, relative ai danni subiti nelle unità di proprietà esclusiva, quando si tratti di far valere diritti di credito ben distinti e individuabili, la cui tutela ecceda le finalità conservative del fabbricato unitario e spetti ai soli condomini interessati.
• Nel caso concreto, secondo la prospettazione del ricorrente, sorretta dal contenuto del contratto stipulato dall'amministratore, l'intervento aveva carattere omnicomprensivo e riguardava il complessivo ripristino manutentivo del fabbricato. Balconi, ringhiere, lesioni delle facciate, soffitti e frontalini non potevano quindi considerarsi elementi avulsi dalla struttura dello stabile. La Corte d'appello ha errato nel negare la legittimazione sul solo presupposto della natura esclusiva di taluni beni, senza verificare se i danni fossero funzionalmente collegati alla conservazione dell'edificio nella sua unitarietà.
• È stata respinta l'eccezione di inammissibilità dei controricorrenti: il sindacato richiesto riguarda la corretta applicazione degli artt. 1130 e 1131 c.c. alla fattispecie accertata, e non comporta una nuova valutazione della gravità dei vizi né la riqualificazione dell'azione ai sensi dell'art. 1669 c.c., che richiederebbe accertamenti di fatto preclusi in sede di legittimità. Il giudice di rinvio riesaminerà il profilo nei limiti degli accertamenti già compiuti, senza che la Cassazione si pronunci sulla qualificazione o sulla gravità dei vizi.

Principio di diritto. L'amministratore di condominio è autonomamente legittimato, ai sensi degli artt. 1130, n. 4, e 1131 c.c., a proporre le azioni risarcitorie per i danni alle parti comuni dell'edificio, ancorché interessanti di riflesso le parti di proprietà esclusiva, quando agisca a tutela dell'edificio nella sua unitarietà; non può invece, senza mandato dei singoli condomini, far valere diritti di credito distinti e individuabili relativi ai danni subiti nelle unità di proprietà esclusiva. Il giudice non può negare la legittimazione sul solo presupposto della natura esclusiva del bene, senza verificare il collegamento funzionale del danno con la conservazione dell'edificio unitario.

Gli altri motivi sono stati dichiarati assorbiti. Quanto all'IVA, la questione dovrà essere riesaminata dal giudice del rinvio nell'ambito del nuovo esame dei danni risarcibili. Quanto alle spese, la Corte ha ricordato, richiamando le Sezioni Unite, che la reciproca soccombenza non può desumersi dalla sola riduzione quantitativa dell'unica pretesa azionata, occorrendo una pluralità di domande contrapposte o l'accoglimento parziale di domande articolate in più capi autonomi. La sentenza è stata cassata con rinvio alla Corte d'appello, in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese.