Il carattere abusivo dell'immobile locato non importa nullità del contratto

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Il carattere abusivo dell'immobile locato non importa nullità del contratto

Anche se l'immobile oggetto della compravendita (poi risolta) risulta abusivo sono dovuti i canoni per il periodo in cui il promissario acquirente ha occupato l'immobile.

Lunedi 11 Novembre 2019

Il caso: Il Tribunale di Napoli, in accoglimento della domanda proposta dai coniugi F.A. E I.A.. dichiarava risolto il contratto preliminare di compravendita concluso dagli istanti in qualità di promittenti venditori con il convenuto B.G., condannando il convenuto alla restituzione del bene promesso in vendita e gli attori al pagamento in favore del convenuto degli interessi legali sulla somma oggetto di acconto, mentre rigettava la domanda degli attori volta al pagamento dei canoni di occupazione del bene ad opera del convenuto.

La Corte d'Appello di Napoli in parziale accoglimento del gravame principale, preso atto dell'avvenuta corresponsione degli interessi legali sulla somma oggetto dell'acconto del prezzo nonché della riconsegna delle chiavi, condannava l'appellato al risarcimento del danno per l'illegittima detenzione del bene oggetto di causa per il periodo dal 1 luglio 2004 al 24 marzo 2006, pari all'importo di C 16.800,00, sulla base delle seguenti considerazioni:

  • verificatasi l'impossibilità di addivenire alla stipula del definitivo, l'appellato si era reiteratamente rifiutato di consegnare le chiavi e ciò sino alla data del 24/3/2006, nonostante i numerosi inviti provenienti dai promittenti venditori;

  • una volta esclusa la possibilità per l'appellato di potersi avvalere del diritto di ritenzione, doveva essere riconosciuto il diritto al risarcimento del danno da mancata fruizione del bene dal 1 luglio 2004 (allorchè era stata resa nota dal Comune l'impossibilità di rilasciare una concessione in sanatoria);

  • il danno andava valutato in ragione dell'impossibilità per gli attori di poter concedere il bene in locazione a terzi: tale danno però non poteva essere parametrato ai canoni ritraibili da una libera contrattazione, dovendosi tenere conto della natura abusiva del bene, per cui la Corte territoriale riteneva equo determinare il canone nella somma mensile di C 800,00.

    B.G. ricorre in Cassazione, eccependo che .

  • attesa la natura abusiva del bene lo stesso non è commerciabile, e quindi insuscettibile anche di costituire oggetto non solo del preliminare di compravendita ma di ogni altro contratto ad effetti obbligatori;

  • essendo quindi preclusa la possibilità di locazione e concessione in godimento a terzi del bene, alcun risarcimento poteva essere riconosciuto agli attori, anche alla luce di quanto previsto dall'art. 48 del DPR n. 380/2001 che sanziona con la nullità i contratti di somministrazione ed erogazione di servizi pubblici per immobili abusivi.

    La Suprema Corte rigetta il ricorso osservando che;

    a) la tesi di parte ricorrente si fonda sul presupposto in diritto della assoluta nullità dei contratti di locazione aventi ad oggetto immobili abusivi, in quanto frutto di attività illecita anche dal punto di vista penale;

    b) per costante giurisprudenza di questa Corte in tema di locazione di immobile ad uso abitativo, il carattere abusivo dell'immobile locato ovvero la mancanza di certificazione di abitabilità non importa nullità del contratto locatizio, non incidendo i detti vizi sulla liceità dell'oggetto del contratto ex art. 1346 cod. civ. (che riguarda la prestazione) o della causa del contratto ex art. 1343 cod. civ. (che attiene al contrasto con l'ordine pubblico);

    c) l'oggetto del contratto, che ai sensi dell'art. 1346 cod. civ. deve esser lecito, è da riferire alla prestazione, ovvero al contenuto del negozio, non al bene in sè, dovendosi altresì escludere l'illiceità della causa, ai sensi dell'art. 1343 cod. civ., perché locare un immobile costruito senza licenza, ne' condonato, non è in contrasto con l'ordine pubblico, da intendere come il complesso dei principi e dei valori che contraddistinguono l'organizzazione politica ed economica della società in un determinato momento storico;

    d) va pertanto ribadita la validità dei contratti di locazione sebbene aventi ad oggetto immobili abusivi, avendo questa Corte inteso limitare la sanzione della nullità ai soli contratti ad effetti traslativi specificamente rientranti nella previsione normativa, con esclusione quindi dei contratti ad efficacia obbligatoria, come appunto anche il preliminare di compravendita.

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