IL CASO: Un’agenzia immobiliare citava in giudizio innanzi al Tribunale i proprietari di un immobile chiedendo la loro condanna al pagamento della provvigione maturata in virtù dell’incarico ricevuto dai convenuti per la vendita di un immobile di loro proprietà. Nel corso dell’incarico era stata sottoscritta una proposta irrevocabile d’acquisto non seguita né dalla sottoscrizione del contratto preliminare né dell’atto definitivo di compravendita.

La domanda veniva rigettata dal Tribunale e la sentenza di primo grado veniva confermata dalla Corte di Appello a seguito del gravame interposto dall’agenzia immobiliare.

Secondo la Corte territoriale:

1. la proposta irrevocabile d’acquisto non integrava la “conclusione dell’affare” alla quale l’art. 1755 del codice civile ricollega l’insorgenza del diritto dell’agente immobiliare ad ottenere la provvigione, né la stessa era qualificabile come contratto preliminare, ma aveva il solo scopo di fissare gli accordi di massima raggiunti per la successiva sottoscrizione del suddetto preliminare;

2. l’incarico conferito all’agenzia immobiliare conteneva una clausola che prevede il pagamento della provvigione in favore dell’agenzia immobiliare contestualmente alla sottoscrizione del contratto preliminare.

Pertanto, la vertenza veniva sottoposta all’esame della Corte di Cassazione a seguito del ricorso proposto dall’agenzia immobiliare, rimasta soccombente in entrambi i gradi di giudizio.

LA DECISIONE: La Cassazione nel richiamare l’orientamento secondo il quale ai fini dell’insorgenza del diritto del mediatore al riconoscimento alla provvigione non è sufficiente un accordo preparatorio sottoscritto tra le parti finalizzato a regolamentare il successivo svolgimento del procedimento formativo del programmato contratto definitivo, essendo necessaria la conclusione dell’affare, ha rigettato il ricorso richiamandosi al seguente principio di diritto : «Al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l'affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art.2932 c. c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato.”

“Va invece escluso il diritto alla provvigione qualora tra le parti non sia stato concluso un "affare" in senso economico-giuridico, ma si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell'affare, come nel caso in cui sia stato stipulato un patto di opzione, idoneo a vincolare una parte soltanto, ovvero un cd. "preliminare di preliminare", costituente un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori non assistito dall'esecuzione in forma specifica ex art.2932 c.c. in caso di inadempimento che, pur essendo di per sé stesso valido ed efficace e non nullo per difetto di causa, ove sia configurabile un interesse delle parti meritevole di tutela alla formazione progressiva del contratto fondata sulla differenziazione dei contenuti negoziali delle varie fasi in cui si articola il procedimento formativo (Cass. Sez. U, Sentenza n. 4628 del 06/03/2015), non legittima tuttavia la parte non inadempiente ad esercitare gli strumenti di tutela finalizzati a realizzare, in forma specifica o per equivalente, l'oggetto finale del progetto negoziale abortito, ma soltanto ad invocare la responsabilità contrattuale della parte inadempiente per il risarcimento dell'autonomo danno derivante dalla violazione, contraria a buona fede, della specifica obbligazione endoprocedimentale contenuta nell'accordo interlocutorio».