Adempimento del contratto in forma specifica e rilevanza delle menzioni catastali

Avv. Maria Benedetta Carosi.
Adempimento del contratto in forma specifica e rilevanza delle menzioni catastali

Con la sentenza n. 12654 del 25 giugno 2020, la Corte di Cassazione torna a pronunziarsi sulla necessità delle cd. menzioni catastali (L. 27 febbraio 1985, n. 52, art. 29, comma 1 bis, aggiunto dal D.L. 31 maggio 2010, n. 78) anche per il trasferimento giudiziale della proprietà di immobili con sentenza ex art. 2932 c.c.  

Mercoledi 12 Agosto 2020

IL CASO:   Nel giudizio di primo grado, V.D. domandava l’accertamento dell’autenticità della sottoscrizione apposta dalla convenuta sig.ra A.A. in calce alla dichiarazione di accettazione della proposta irrevocabile formulata dallo stesso attore per l’acquisto di un immobile di proprietà della signora medesima, e quindi l’accertamento della conclusione di un contratto definitivo di compravendita, con il conseguente trasferimento della proprietà dell’immobile in capo all’attore, oppure, in subordine, l’accertamento della conclusione di un contratto preliminare inadempiuto, con la conseguente pronuncia di una sentenza ex art. 2932 c.c.

Il Tribunale, considerando concluso tra le parti un contratto definitivo di vendita, dichiarava trasferita la proprietà dell'immobile de quo in favore dell'attore. Tale pronuncia veniva riformata dalla Corte d’Appello che, in un primo momento, escludeva l’avvenuto perfezionamento di un contratto inter partes, e in sede di rinvio a seguito di ricorso in cassazione, riconosceva poi l’intervenuta conclusione di un contratto preliminare di vendita, emettendo sentenza di trasferimento dell’immobile ex art. 2932 c.c. in favore di V.D.

Avverso la predetta sentenza la sig.ra A. proponeva ricorso per cassazione, lamentando, tra l’altro, distintamente:

- la violazione degli artt. 1421 e 2967 c.c.; L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40, comma 2; D.L. n. 78 del 2010, art. 19, per mancato rilievo della nullità del contratto inter partes per difetto delle dichiarazioni previste a pena di nullità dalla normativa in materia urbanistico-edilizia e catastale;

- la violazione e/o falsa applicazione della L. n. 47 del 1985, art. 40 e del D.L. n. 78 del 2010, art. 19, art. 2932 c.c., art. 115 c.p.c. e art. 2697 c.c. e artt. 11 e segg. preleggi, per aver la Corte territoriale emanato una sentenza di trasferimento dell'immobile senza che, al momento della decisione, vi fosse la prova della legittimità edilizia ed urbanistica e della coerenza catastale dell'immobile stesso.

DIRITTO: 

Quanto alla prima questione (nullità del contratto preliminare), per la Suprema Corte il motivo risulta infondato.

Sia la nullità per difetto delle dichiarazioni in materia urbanistico-edilizia (sulla quale viene richiamata la giurisprudenza di legittimità confermata dalle Sezioni Unite con sent. n. 8230/2019) che quella per mancanza delle cd. menzioni catastali, risultano infatti testualmente circoscritte agli atti immobiliari produttivi di effetti reali e non trovano applicazione per quelli con effetti meramente obbligatori.  

Quanto al secondo profilo, il Supremo Collegio ritiene di disattendere il motivo di impugnazione con riguardo al difetto di dichiarazioni di conformità edilizia ed urbanistica (che lo stesso V.D. aveva reso e depositato nel primo giudizio di cassazione), mentre considera fondata la censura relativa alla mancata acquisizione agli atti della dichiarazione di coerenza catastale.

Nonostante la lettera della norma introdotta dal D.L. 31 maggio 2010, n. 78, art. 19, comma 14   ne circoscriva l’applicazione soltanto agli “atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi”, e non anche alle scritture private non autenticate, non può accogliersi infatti una lettura della norma che ne consenta di fatto l’elusione mediante «la stipula di un contratto preliminare di immobile catastalmente non regolare seguita dalla introduzione di un giudizio che si concluda con sentenza di trasferimento dell'immobile medesimo».

La pronuncia giudiziale ex art. 2932 c.c., avendo funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto, non può infatti realizzare «un effetto maggiore e diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti, né, comunque, un effetto che eluda le norme di legge che governano, nella forma e nel contenuto, l'autonomia negoziale delle parti».

La Corte di Cassazione ritiene in particolare che, in ragione dell’analogia fra gli interessi pubblici tutelati da entrambe le norme, il regime di rilevanza delle dichiarazioni catastali debba essere assimilato al trattamento di quelle urbanistico-edilizie, in assenza delle quali, il costante orientamento della giurisprudenza di legittimità stabilisce che la sentenza di trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c. non possa essere emanata.

Ad avviso della Suprema Corte, anche la presenza delle cd. menzioni catastali integra una condizione dell'azione di adempimento del contratto in forma specifica ex art. 2932 c.c. e, pertanto, deve sussistere al momento della decisione, e la loro produzione può intervenire anche in corso di causa, essendo sottratta alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione delle parti.

Come già affermato da Cass. 17990/2016, ad essere necessario è che l’accertamento richiesto dalla legge sia acquisito al processo. La mancanza di riferimenti catastali non costituisce un vizio di contenuto-forma della sentenza, ma piuttosto «l’omesso accertamento di un fatto decisivo per il giudizio» i cui effetti si esauriscono all'interno del processo e non producono alcun effetto sul piano della idoneità della sentenza ad essere trascritta nei registri immobiliari.

Dalla qualificazione in termini di condizione dell’azione discende altresì l’applicabilità della normativa in oggetto al presente giudizio, quantunque instaurato anteriormente alla sua entrata in vigore, dal momento che, per costante orientamento della Corte (SS. UU. n. 23825/09; da ultimo, Cass. 16068/19), rilevante per l'accertamento della sussistenza delle condizioni dell'azione è il momento della decisione (e non il momento della domanda) e quindi che la sentenza di trasferimento coattivo sia stata emessa nella vigenza di tale normativa.  

Sulla base di tali premesse, la Suprema Corte, cassando con rinvio, enuncia i seguenti principi di diritto:

« I) il disposto della L. 27 febbraio 1985, n. 52, art. 29, comma 1 bis, aggiunto dal D.L. 31 maggio 2010, n. 78, art. 19, comma 14, convertito, con modificazioni, con la L. 30 luglio 2010, n. 122, trova applicazione anche in ordine al trasferimento giudiziale della proprietà degli immobili con sentenza emessa ai sensi dell'art. 2932 c.c.;

II) la presenza delle menzioni catastali (l'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, quest'ultima sostituibile da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale) costituisce condizione dell'azione di adempimento del contratto in forma specifica ex art. 2932 c.c. e, pertanto, deve sussistere al momento della decisione;

III) la produzione delle suddette menzioni catastali, quando le stesse non siano già contenute nel contratto preliminare dedotto in giudizio, può intervenire anche in corso di causa ed è sottratta alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione delle parti;

IV) il mancato riscontro, da parte del giudice investito di una domanda di adempimento del contratto in forma specifica ex art. 2932 c.c., della sussistenza della condizione dell'azione costituita dalla presenza in atti delle menzioni catastali di cui della L. n. 52 del 1985, art. 29, comma 1 bis, costituisce un error in judicando censurabile in cassazione ai sensi dell'art. 360 c.p.c., n. 3 e non un vizio di contenuto-forma produttivo di nullità della sentenza; con la conseguenza che gli effetti di tale errore si esauriscono all'interno del processo e non producono alcun effetto sul piano idoneità della sentenza ad essere trascritta nei registri immobiliari;

V) il disposto della L. n. 52 del 1985, art. 29, comma 1 bis, si applica anche nei giudizi aventi ad oggetto l'adempimento in forma specifica di un contratto preliminare ex art. 2932 c.c., instaurati prima della sua entrata in vigore».    

Allegato:

Cassazione civile sentenza n.12654 2020

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