Si tratta dell’attività principale e più complessa che il rappresentante del condominio è chiamato a svolgere; attività che può risultare ancora più difficoltosa nel caso in cui il condomino debitore deceda.

In tale situazione, emergono questioni legali e pratiche che richiedono una gestione accurata per evitare prolungati contenziosi, garantire il corretto funzionamento del condominio e recuperare le somme che erano dovute dal condomino venuto a mancare.

Bisogna innanzitutto rilevare che quando un condomino muore, gli oneri condominiali insoluti non vengono automaticamente cancellati. Al contrario, tali debiti diventano parte integrante della massa ereditaria, pertanto, la responsabilità di saldarli ricade sugli eredi del defunto, che subentrano nei suoi diritti, ma anche nei suoi obblighi.

Tanto premesso, una volta appresa la notizia del decesso, il primo passo che l’amministratore del condominio deve fare è certamente quello di identificare gli eredi legittimi o testamentari del condomino defunto. Questa operazione può risultare complessa, specialmente se il de cuius non ha lasciato un testamento chiaro. Ciò che l’amministratore può fare per rintracciare eventuali eredi è rivolgersi al notaio che ha eventualmente redatto il testamento o, in assenza di questo, formulare una richiesta specifica all’Ufficio Anagrafe del Comune di residenza del defunto.

Individuati gli eredi, l’amministratore deve procedere a notificargli l’esistenza del debito condominiale: è buona prassi inviare una comunicazione formale, dettagliando l’ammontare del debito e le relative scadenze di pagamento. Detta comunicazione dovrebbe essere, infatti, inoltrata tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o tramite PEC, per garantirne la tracciabilità e validità legale. Gli eredi, ricevuta la comunicazione, se non hanno ancora provveduto, possono accettare l’eredità in modo esplicito o tacito, oppure possono rinunciarvi.

Se gli eredi accettano l’eredità, anche solo tacitamente (ad esempio prendendo possesso dei beni ereditati), diventano responsabili dei debiti del defunto, compresi quelli condominiali, e saranno chiamati a risponderne anche con il loro patrimonio personale. Diversamente, in caso di accettazione con beneficio di inventario, gli eredi rispondono dei debiti ereditari solo nei limiti del valore dell’eredità ricevuta, e quindi il Condominio potrà recuperare le somme di sua spettanza solo per quella parte di debito del de cuius che non eccede l’attivo presente nell’asse ereditario.

La situazione maggiormente complessa però si verifica quando gli eredi decidono di rinunciare all’eredità, oppure quando non vi è, di fatto, alcun erede. In tali circostanze l’amministratore non avrà a chi rivolgersi per riscuotere il credito del condominio.

E dunque, qual è la procedura attivabile per evitare che il debito del de cuius ricada pro quota su tutti gli altri condomini? La norma di riferimento è quella contenuta nell’art. 528 c.c., la quale consente a chiunque vi abbia interesse di presentare un ricorso per la nomina di un curatore dell’eredità giacente innanzi al Tribunale del luogo in cui si è aperta la successione. Per costante giurisprudenza si ritiene che tra gli interessati alla predetta nomina debbano essere ricompresi i creditori; ne deriva dunque che certamente l’amministratore può azionare l’art. 528 c.c. in qualità di rappresentante legale del condominio/creditore del de cuius.

Una volta intervenuta la nomina, l’amministratore dovrà avanzare tutte le richieste relative al versamento delle quote condominiali insolute al curatore dell’eredità giacente, il quale a sua volta impiegherà le somme risultanti dall'asse ereditario per saldare il debito.