Procediamo con ordine e partendo dal caso concreto.

Nel comune di Lissone (MB), adivano il Tribunale i proprietari di un’area edificabile: gli attori si dolevano del fatto che – a ridosso dell’area di proprietà – era stato realizzato un complesso immobiliare recante una sagoma diversa da quella autorizzata, in violazione della disciplina sulle distanze, nonché la realizzazione di opere edilizie nel sottosuolo di loro proprietà e chiedendo l’arretramento e/o la demolizione di quanto realizzato; il Tribunale di Monza respingeva le domande di demolizione e/o arretramento e condannava al risarcimento dei danni in favore degli attori per l’illecita occupazione del sottosuolo.

La Corte di Appello di Milano ribaltava la decisione e disponeva l’arretramento del Condominio fino a dieci metri, confermando - per il resto - la sentenza di primo grado.

La sentenza di appello era oggetto sia di ricorso per Cassazione in via principale che in via incidentale.

La violazione e la falsa applicazione della normativa di settore

Il primo motivo di ricorso principale ruotava attorno alla violazione e falsa applicazione degli articoli 3 e 10 del D.P.R. n° 380/2001 e dell’art. 9 del D.M. n.1444/1968 e l’applicazione dello ius superveniens (art. 3 del D.P.R. n° 380/2001 come nel frattempo modificato).

La normativa richiamata nel motivo è settoriale e ne riporta in sintesi il contenuto.

Il decreto interministeriale n° 1444 del 1968 stabilisce che – per i nuovi edifici ricadenti in zone diverse dai centri storici – “è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di m. 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti” (art. 9, comma primo) e che sono ammesse distanze inferiori “nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate” (art. 9, ultimo comma).

Il Testo unico in materia di edilizia (D.p.r. n° 380 del 2001) stabilisce che per “ristrutturazione edilizia” si intendono “gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente” e in tali interventi sono ricompresi “gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche” (art. 3, “definizione degli interventi edilizi”, lett. d).

L’art. 10 (“interventi subordinati a permesso di costruire”) elenca gli interventi subordinati al permesso di costruire, vale a dire: a) nuove costruzioni; b) ristrutturazioni urbanistiche; c) ristrutturazione edilizia.

Il concetto di “nuova costruzione” secondo i giudici di legittimità.

Come visto sopra, la Corte di Appello di Milano aveva disposto l’arretramento fino a dieci metri del “Condominio”.

Secondo i Giudici di secondo grado, l’edificio – derivante da una demolizione e ricostruzione di un organismo preesistente – aveva fatto registrare un aumento di volume di due piani e di altezza: per tale ragione, la Corte distrettuale aveva inquadrato l’intervento edilizio come “nuova costruzione” soggetta a distanza di 10 metri, ai sensi dell’art. 9 decreto interministeriale n° 1444 del 1968.

Non condividendo sul punto la decisione, la Corte di Cassazione ha ripercorso innanzitutto la pregressa giurisprudenza (pagg. 11 e ss sentenza in commento).

Secondo la costante interpretazione giurisprudenziale - qualora subentri una disposizione derogatoria favorevole al costruttore - si consolida il diritto a mantenere l'opera alla distanza inferiore, salvi gli effetti di un eventuale giudicato sull'illegittimità della costruzione (Cass. 22.7.2025 n. 20646; Cass. 29.4.2025 n.11262; Cass. 1.3.2025 n. 5465; Cass. 11.5.2023 n.12751; Cass. 17.8.2022 n. 24844; Cass. 4.2.2021 n. 2640; Cass. 23.3.2016 n.12987; Cass. 26.7.2013 n. 18119).

La Corte dettagliatamente ricostruisce, quindi, l’evoluzione normativa e giurisprudenziale del concetto di “ricostruzione”.

In passato - ed in estrema sintesi - la nozione di “ricostruzione di un edificio” coincideva con un intervento che fosse contenuto nei limiti preesistenti di altezza, volumetria, sagoma e area di sedime dell'edificio. Le eventuali eccedenze invece andavano considerate come nuova costruzione. Da ciò discendeva, in tema di distanze, che per le ricostruzioni le distanze erano quelle previste per l'edificio originario (Cass. 11.5.2023 n.12751; Cass. n. 473/2019).

Oggi, la legge n° 120 del 2020 ha inciso profondamente sul Testo Unico dell’Edilizia e risponde all’esigenza: di "semplificare e accelerare le procedure edilizie, di assicurare il recupero e la qualificazione del patrimonio esistente e lo sviluppo di processi di rigenerazione urbana, decarbonizzazione, efficientamento energetico, messa in sicurezza sismica e contenimento del consumo del suolo". Restano ferme – tuttavia – le norme di salvaguardia per gli edifici tutelati, per i centri storici e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico.

L’attuale art. 3 del Testo Unico dell’Edilizia - come già evidenziato - ricomprende nella mera “ristrutturazione edilizia” anche “gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche”.

La Corte elabora – quindi – il principio di diritto.

Nel caso specifico, essendovi stata una demolizione–ricostruzione con aumento di volume per la realizzazione di due ulteriori piani in altezza, non poteva la Corte distrettuale qualificare l'edificio ricostruito come “nuova costruzione” soggetta alla distanza di dieci metri tra parete finestrata e parete antistante ex art. 9 comma primo del D.M. n. 1444/1968 (pag. 19, sentenza).

Diverso sarebbe stata l’ipotesi di una costruzione completamente nuova e successiva all’emanazione del decreto ministeriale del 1968.

Rapporti tra diritto urbanistico e diritto privato

Un cenno merita anche il tema di rapporti tra diritto urbanistico e diritto privato, tema oggetto di ricorso incidentale.

I ricorrenti si dolevano della sovrapposizione tra il livello della legittimità dei titoli edilizi rilasciati alle società costruttrici (legittimità non contestata perché i titoli edilizi rilasciati non erano stati impugnati) e il livello dei rapporti interprivati.

Ebbene, al riguardo, la Corte segnala che non si deve confondere “il piano del rapporto pubblicistico di rilievo urbanistico-edilizio dei piani attuativi di rigenerazione urbana incidente sulla legittimità del rilascio dei titoli edilizi, che avviene facendo comunque salvi i diritti dei terzi, col piano dei rapporti interprivati nel quale vengono in rilievo le distanze dal confine imposte dai Comuni in senso più restrittivo ad integrazione della normativa statale dell'art. 873 c.c.”

In altri termini, anche se un edificio è urbanisticamente legittimo questo non significa che sia anche rispettoso del diritto individuale di proprietà di un confinante, diritto che può essere portato all’attenzione del Giudice civile.

Considerazioni finali

L’operatore del diritto – in materia di distanze – è chiamato a conoscere una materia che è un vero e proprio crocevia tra il diritto civile ed il diritto amministrativo (ed invero spesso emergono in giudizio questioni legate a regolamenti edilizi o a permessi di costruire).

L’operatore è, altresì, chiamato a svolgere una complessa attività di ricomposizione delle antinomie (si pensi ai rapporti tra leggi statali e leggi regionali) e di analisi di successioni di leggi nel tempo: come visto - qualora subentri una disposizione derogatoria favorevole al costruttore - si consolida il diritto a mantenere l'opera alla distanza inferiore, salvi gli effetti di un eventuale giudicato sull'illegittimità della costruzione.

Sotto questo ultimo profilo, si sottolinea la frequente modificazione della normativa di settore e la conseguente necessità di verificare la disposizione vigente al momento del permesso di costruire ma anche al momento del completamento della costruzione; in ultima analisi, il costruttore potrà fare valere l’eventuale disposizione favorevole sopravvenuta anche nel corso del giudizio.

Allegato:

Cassazione civile sentenza 5376 2026