Premessa

La sentenza conferma un orientamento che incide direttamente sulla prassi condominiale in materia di coperture dei balconi. La pronuncia chiarisce che la classificazione urbanistica di un'opera come "edilizia libera" non vale a sottrarla al regime civilistico delle distanze e delle vedute: i due piani — amministrativo e privatistico — operano in modo autonomo e non comunicante.

E' altresì ribadito che una clausola contrattuale generica, inserita negli atti di vendita, non è idonea a costituire una deroga convenzionale valida al diritto di veduta, in assenza di una specifica e chiara indicazione del contenuto del peso imposto sul fondo.

Il caso

Tizio, proprietario di un appartamento al quarto piano di un condominio sito in Terlizzi, ha convenuto in giudizio Mevia, proprietaria dell'appartamento al piano sottostante, lamentando che quest'ultima aveva installato sul proprio balcone una pergola bioclimatica con lamelle orientabili, in violazione dell'art. 907 c.c. (distanza dalle vedute) e dell'art. 873 c.c. (distanze tra costruzioni). Tizio ha chiesto la condanna alla rimozione dell'opera o, in subordine, al suo arretramento fino alla distanza legalmente prevista.

Mevia si è costituita tardivamente, sostenendo che l'opera non costituisce una tettoia ma un pergolato bioclimatico rientrante nell'edilizia libera, come confermato dal Comune di Terlizzi che aveva archiviato il procedimento di demolizione. Ha proposto inoltre domanda riconvenzionale per risarcimento danni e per lite temeraria, entrambe poi dichiarate inammissibili o infondate.

Nel corso del giudizio è stata disposta una CTU tecnica, che ha accertato: la struttura è in alluminio, ha carattere stabile e inamovibile, è addossata al muro condominiale e alla soletta del balcone superiore, e si trova a circa 28 cm dalla soglia della portafinestra dell'appartamento di Tizio. La portafinestra è stata classificata come "veduta" ai sensi dell'art. 900 c.c. Il CTU ha concluso che la pergola, specialmente a lamelle chiuse ma anche da aperta per la sua struttura perimetrale, viola le distanze di cui agli artt. 873 e 907 c.c.

La decisione

Il Tribunale ha accolto la domanda attorea e condannato Mevia alla rimozione della pergola bioclimatica e alla riduzione in pristino. Il ragionamento del giudice si articola su più piani.

1. In primo luogo, le norme sulle distanze e sulle vedute (artt. 873 ss. e 905 ss. c.c.) trovano applicazione anche tra condomini, quando — come nel caso di specie — il conflitto riguarda l'uso delle rispettive proprietà esclusive e non delle parti comuni: la disciplina dell'art. 1102 c.c. sull'uso della cosa comune è stata ritenuta impertinente.
2. In secondo luogo, l'irrilevanza del titolo edilizio: la classificazione dell'opera come edilizia libera ai sensi dell'art. 1, comma 2, D.L. n. 222/2016 attiene esclusivamente al piano amministrativo del governo del territorio. Sul piano civilistico, ciò che rileva è se la struttura abbia i caratteri della stabilità e dell'inamovibilità e sia idonea a ostacolare l'esercizio della veduta. Il Tribunale ha richiamato il consolidato orientamento della Cassazione secondo cui il termine "fabbricare" di cui all'art. 907 c.c. va inteso in senso ampio, ricomprendendo qualunque opera che ostacoli stabilmente la veduta, indipendentemente dai materiali utilizzati (così anche per tendaggi e pergotende: Cass. 16687/2003; Cass. 6277/2023; Cass. 22773/2019).
3. In terzo luogo, la clausola contrattuale generica inserita negli atti di compravendita — che autorizzava i condomini a dotare di copertura i propri balconi — è stata giudicata inidonea a costituire una deroga convenzionale valida. Il Tribunale ha richiamato sul punto Cass. ord. n. 322/2019, ribadendo che le deroghe convenzionali ai diritti reali devono essere espresse in termini specifici, chiari e non generici, in quanto integrano la costituzione di una servitù che richiede una precisa indicazione qualitativa e quantitativa del peso imposto sul fondo. Allo stesso modo, la delibera condominiale invocata dalla convenuta è risultata inidonea, trattandosi di una mera richiesta avanzata da alcuni condomini, priva di votazione e di specifiche indicazioni.

Il principio applicato dal Tribunale è quello già affermato dalla Cassazione (da ultimo con ord. n. 12202/2022): la distanza di tre metri dalle vedute prescritta dall'art. 907 c.c. ha carattere assoluto, predeterminata in via generale e astratta dal legislatore, senza che al giudice sia consentito alcun margine di discrezionalità nella valutazione dell'esistenza della violazione o della dannosità della costruzione rispetto alla veduta del vicino.

Ne consegue che, una volta accertato che il condomino sovrastante ha acquistato il diritto di veduta in appiombo prima dell'installazione dell'opera, quest'ultima deve rispettare la distanza di tre metri in ogni direzione — orizzontale e verticale — prescindendo da qualsiasi valutazione in concreto sull'effettiva compromissione della visuale.

Allegato:

Tribunale Trani sentenza 86 2026