Il caso tipico è quello di un fabbricato composto da poche unità immobiliari, nel quale uno dei condomini intende eseguire lavori indispensabili mentre gli altri mantengono un atteggiamento ostruzionistico oppure di totale inerzia.

In tali situazioni, in cui i rapporti personali tra i condomini appaiono fortemente deteriorati, viene spesso prospettata la nomina di un amministratore quale possibile soluzione al conflitto. Tuttavia, un’analisi più approfondita dimostra come, in molti casi, tale scelta non sia realmente idonea a superare la paralisi decisionale.

1. Il problema della qualificazione: condominio minimo o piccolo condominio.

Occorre preliminarmente distinguere il “condominio minimo” dal più generico “piccolo condominio”.

Con l’espressione “condominio minimo” si fa normalmente riferimento all’ipotesi in cui i partecipanti siano soltanto due. Diversa è invece la situazione in cui i condomini siano tre o più: in questo caso si ricade nella disciplina ordinaria del condominio, pur trattandosi di una struttura di dimensioni ridotte.

La distinzione non è puramente terminologica, poiché incide sulle modalità decisionali e sulle dinamiche assembleari.

Nel caso in cui una o più unità appartengano in comproprietà a soggetti diversi, ciascun comproprietario assume autonoma rilevanza quale partecipante al condominio. Ne consegue che anche edifici composti da pochissime unità immobiliari possono presentare una pluralità di condomini sufficiente ad escludere la configurabilità del condominio minimo in senso stretto.

Attenzione: Resta fermo, comunque, che nei condomini con meno di nove partecipanti la nomina dell’amministratore non è obbligatoria ai sensi dell’art. 1129 c.c., pur essendo sempre possibile.

2. La nomina dell’amministratore potrebbe non eliminare il conflitto

Nelle situazioni caratterizzate da forti tensioni personali tra condomini, la nomina di un amministratore viene spesso percepita come uno strumento capace di “neutralizzare” il conflitto.

In realtà tale convinzione rischia di attribuire all’amministratore poteri che l’ordinamento non gli riconosce. L’amministratore, infatti, non sostituisce l’assemblea nelle decisioni di carattere straordinario e non può imporre unilateralmente l’esecuzione di opere non deliberate dai condomini, salvo i limitati casi di interventi urgenti. Il suo ruolo resta essenzialmente quello di dare esecuzione alle deliberazioni assembleari, curare la gestione ordinaria e conservativa delle parti comuni e rappresentare il condominio nei rapporti esterni.

Ne deriva che, laddove esista una maggioranza stabile contrapposta al condomino che richiede gli interventi, l’amministratore rischia di trovarsi privo di margini operativi. Nei piccoli condomini possono verificarsi sia situazioni di stabile contrapposizione maggioritaria, sia vere e proprie ipotesi di paralisi assembleare, nelle quali non si riesce a raggiungere le maggioranze necessarie per deliberare. In questi casi il conflitto può finire per trasferirsi direttamente sulla figura dell’amministratore, accusato alternativamente di favoritismi, inerzia o eccessiva ingerenza.

Per tale ragione, nei contesti di forte conflittualità, la nomina dell’amministratore non sempre rappresenta il primo passo strategicamente più utile.

3. L’importanza della convocazione assembleare

Rilevante, anche e soprattutto in un’ottica processuale, appare la convocazione di un’assemblea con un ordine del giorno dettagliato e specificamente riferito agli interventi necessari.

La formalizzazione della richiesta assume un valore decisivo sotto diversi profili.

In primo luogo consente di verificare concretamente la posizione degli altri condomini, distinguendo tra mancata partecipazione, voto contrario, astensione o impossibilità di raggiungere le maggioranze necessarie.

In secondo luogo, la verbalizzazione dell’inerzia o del dissenso permette di costruire un quadro probatorio chiaro circa la situazione di stallo gestionale. Tale elemento diventa particolarmente importante quando si renda necessario adire l’autorità giudiziaria.

Occorre infatti ricordare che il singolo condomino non può liberamente sostituirsi all’assemblea nell’esecuzione di lavori sulle parti comuni. L’intervento autonomo è ammesso soltanto in presenza di opere urgenti, laddove il ritardo possa arrecare danni ulteriori o compromettere la sicurezza e la conservazione del bene comune.

Al di fuori delle ipotesi di urgenza, la mancanza di una preventiva attivazione assembleare rischierebbe di indebolire significativamente la posizione del condomino che agisca successivamente in giudizio.

4. Lo stallo decisionale e il ricorso ex art. 1105 c.c.

Quando il dissenso o l’inerzia impediscono l’adozione delle decisioni necessarie, assume particolare rilievo il ricorso all’autorità giudiziaria ai sensi dell’art. 1105 c.c. La norma, dettata in materia di comunione ma frequentemente richiamata anche nell’ambito dei piccoli condomini, consente al giudice di intervenire quando non vengano presi i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune oppure quando non si formi una maggioranza.

Si tratta di uno strumento particolarmente efficace nei contesti caratterizzati da paralisi decisionale, poiché consente di superare l’impasse assembleare senza costringere il condomino interessato ad assumersi unilateralmente il rischio economico e giuridico degli interventi. L’intervento del tribunale non si limita a una mera funzione dichiarativa.

Il giudice può infatti adottare direttamente i provvedimenti ritenuti necessari per la gestione della cosa comune, autorizzare specifici lavori oppure individuare modalità operative idonee a garantire la conservazione dell’edificio.

5. La possibile nomina di un amministratore giudiziario o ad acta

Tra gli strumenti concretamente utilizzabili dal giudice rientra anche la nomina di un amministratore giudiziario o di un amministratore ad acta. Si tratta di una soluzione particolarmente significativa nei casi in cui il conflitto tra condomini renda impossibile una gestione ordinaria efficace.

Diversamente dall’amministratore nominato dall’assemblea, il soggetto designato dal tribunale trae i propri poteri direttamente dal provvedimento giudiziale e opera nei limiti stabiliti dal giudice.

L’incarico può avere carattere circoscritto e temporaneo, limitandosi ad esempio:

• All’acquisizione dei preventivi;

• Alla scelta dell’impresa esecutrice;

• Alla stipula dei contratti;

• Alla ripartizione delle spese;

• Alla supervisione dell’esecuzione delle opere necessarie.

In tal modo l’amministratore ad acta non svolge una funzione di ordinaria gestione del condominio, ma agisce quale strumento di superamento della paralisi decisionale. Questa soluzione appare particolarmente utile quando gli interventi abbiano carattere conservativo oppure incidano sulla sicurezza dell’edificio, sulla salubrità degli ambienti o sulla prevenzione di danni ulteriori.

6. La necessità di dimostrare la reale paralisi gestionale

Affinché il ricorso ex art. 1105 c.c. possa trovare accoglimento, è tuttavia fondamentale dimostrare l’effettiva esistenza di una situazione di stallo. Da questo punto di vista assumono grande importanza:

• La preventiva convocazione assembleare;

• La chiarezza dell’ordine del giorno;

• La produzione di documentazione tecnica;

• L’eventuale presenza di diffide;

• La verbalizzazione del dissenso o dell’inerzia degli altri condomini.

Invero il giudice tende a intervenire in maniera sostitutiva solo quando emerga una concreta impossibilità di amministrare la cosa comune secondo le ordinarie dinamiche assembleari.

Non basta, quindi, la mera conflittualità personale tra condomini: occorre che il contrasto si traduca in un blocco effettivo della gestione e nella compromissione della corretta conservazione delle parti comuni.

7. Considerazioni conclusive

Nei piccoli condomini caratterizzati da rapporti deteriorati tra i partecipanti, la nomina dell’amministratore non costituisce necessariamente la soluzione più efficace.

L’amministratore, infatti, non dispone di poteri tali da sostituire le decisioni assembleari e rischia di rimanere prigioniero delle stesse dinamiche conflittuali che paralizzano il condominio. Molto più utile appare spesso un percorso graduale fondato sulla formalizzazione delle richieste, sulla convocazione dell’assemblea e sulla costruzione di un quadro probatorio idoneo a dimostrare l’inerzia gestionale.

In presenza di uno stallo reale, il ricorso ex art. 1105 c.c. rappresenta allora uno strumento particolarmente incisivo, poiché consente al giudice non solo di autorizzare gli interventi necessari, ma anche di nominare un amministratore giudiziario o ad acta incaricato di realizzare concretamente le opere indispensabili alla conservazione del bene comune.

Il consiglio del professionista

Personalmente nello svolgimento dell'attività professionale mi capita spesso di assistere condomini che, esasperati dai continui contrasti, vorrebbero ottenere subito un intervento del giudice. Comprendo perfettamente questa esigenza, soprattutto quando vi sono lavori necessari da eseguire e l’inerzia degli altri partecipanti rischia di aggravare la situazione.

Tuttavia, proprio in questi casi, ritengo fondamentale costruire con attenzione il percorso che porterà eventualmente al ricorso giudiziale, passando prima dalla convocazione dell’assemblea e dalla formalizzazione dello stallo decisionale. La fretta, infatti, rischia di essere controproducente e di non consentire la raccolta di quegli elementi che, davanti al giudice, potrebbero risultare decisivi per dimostrare l’effettiva paralisi gestionale del condominio.