Il 21 luglio l’ADE (Agenzia delle Entrate) ha pubblicato l’interpello n. 499 con il quale un contribuente rappresenta di essere comproprietario, insieme alla moglie, di un appartamento sito in un mini-condominio composto in totale da tre unità immobiliari. L'edificio è in possesso di tutti i requisiti necessari per accedere ai benefici previsti dalla legge del 27 dicembre 2019, n. 160 (Bonus facciate).

L'Istante, si legge nell’Interpello, vorrebbe eseguire i lavori di rifacimento della facciata dello stabile con il consenso unanime di tutti i condomini, accollandosi interamente, insieme alla moglie, le spese previste per l'intervento.

L'Istante ritiene che possa sostenere interamente le spese previste per il rifacimento delle facciate e beneficiare, quindi, dell'agevolazione fiscale, adottando una delibera condominiale all'unanimità che preveda l'autorizzazione ai lavori e il sostenimento della spesa solo in capo ad alcuni condomini.

L’ADE, dopo un breve excursus della normativa, precisa pure che la detrazione riguarda tutti i contribuenti residenti e non residenti nel territorio dello Stato, che sostengono le spese per l'esecuzione degli interventi agevolati, a prescindere dalla tipologia di reddito di cui essi siano titolari.

A tale fine, i soggetti beneficiari devono possedere o detenere l'immobile oggetto dell'intervento in base ad un titolo idoneo, al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio.

Ricordiamo qual è il titolo idoneo dei soggetti beneficiari:

• possedere l’immobile in qualità di proprietario, nudo proprietario o titolare di altro diritto reale di godimento sull’immobile (usufrutto, uso, abitazione o superficie)

• detenere l’immobile in base a un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, ed essere in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario.

Per gli interventi effettuati sulle parti comuni di un condominio viene chiarito che, in applicazione del criterio legale di ripartizione delle spese condominiali previsto dall'articolo 1123 del codice civile, «le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione».

L’ADE ritiene che è possibile avvalersi delle detrazioni fiscali previste dalla norma agevolativa utilizzando un criterio diverso da quello legale di ripartizione delle spese condominiali prescritto dal citato articolo 1123 del codice civile, a condizione che, in conformità al medesimo articolo 1123 del codice civile, l'assemblea dei condomini autorizzi l'esecuzione dei lavori e all'unanimità acconsenta al sostenimento delle relative spese da parte del singolo condomino interessato agli interventi medesimi.

Nell’accogliere l’ipotesi prospettata dal contribuente l’ADE precisa anche che le indicazioni di cui innanzi sono valide anche nell'ipotesi del cosiddetto condominio minimo, ovvero di edificio composto da un numero non superiore a otto condomini e, pertanto, il richiedente può sostenere interamente le spese previste per il rifacimento delle facciate e beneficiare, quindi, dell'agevolazione fiscale, adottando una delibera condominiale all'unanimità che preveda l'autorizzazione ai lavori e il sostenimento della spesa solo in capo allo stesso condomino.

Questa risposta dell’ADE può risolvere non pochi dubbi e permettere di trovare anche una soddisfacente convenienza, per la detrazione fiscale, non sempre appagante e possibile per tutti i coinquilini.

Ricordiamo che l’agevolazione fiscale, accordata per il bonus facciate, non prevede un limite minimo o massimo di spesa ammissibile per i lavori e, pertanto, consente di detrarre senza limiti il 90% dell’intera spesa sostenuta per i lavori, e di portarli in deduzione nella dichiarazione dei redditi in quote costanti per dieci anni.

Il fatto che il bonus facciate permette di eseguire lavori senza limiti di spesa è un ulteriore elemento che può portare a scegliere questo tipo di bonus rispetto ad altri.

Non c’è chi non intravede in questa risposta dell’ADE una grande opportunità, in special modo quando i lavori interessano un soggetto che è interessato, in particolar modo, a fare eseguire i lavori necessari e valevoli per quell’immobile.

La scelta di sostenere interamente le spese, che sarebbero dovute anche da altri, può essere motivata da cause e circostanze molteplici che possono andare al di là della supposta convenienza fiscale.

Per ricordare i punti salienti del bonus facciate riportiamo il link al video tutorial dell’Agenzia delle Entrate:

https://youtu.be/zqiHpQvDn38

Luca De Franciscis

dottore commercialista