Premessa

La sentenza conferma un orientamento che incide direttamente sull'uso delle aree comuni condominiali destinate a garage e box auto. Il Tribunale di Brescia applica il principio già affermato dalla Cassazione, ribadendo che la reiterazione nel tempo di una prassi di parcheggio, anche se tollerata per anni, non è di per sé sufficiente a fondare un diritto di uso esclusivo su un bene comune. La decisione conferma così che solo un titolo scritto, o il consenso unanime dei condomini, può legittimare una simile destinazione, con evidenti ricadute sulle strategie difensive fondate sul mero possesso di fatto.

Il caso

Tizio, comproprietario insieme a Caia di un fondo comune posto a confine tra le rispettive proprietà esclusive, agiva in giudizio lamentando che gli aventi causa di Caia erano soliti parcheggiare autovetture sul fondo comune per periodi lunghi e indefiniti, ostacolando così il pari utilizzo dell'area da parte dell'altro comproprietario.

Nel corso del giudizio veniva verificata la regolarità della notifica internazionale presso la residenza estera della convenuta. Esperito con esito negativo il tentativo obbligatorio di mediazione, la causa proseguiva con la dichiarazione di contumacia di Caia, che non si costituiva in giudizio. Non venivano formulate istanze istruttorie e la causa veniva rimessa al giudice per la decisione.

Le ragioni della domanda attorea

Tizio chiedeva l'accertamento dell'illegittimità e dell'abusività della condotta di Caia, oltre alla condanna della stessa a non parcheggiare stabilmente e per prolungati periodi la propria auto sul fondo comune, anche da parte dei terzi locatari della sua unità immobiliare, con richiesta di una penale per ogni futura violazione ai sensi dell'art. 614-bis c.p.c. A sostegno della domanda, la difesa attrice deduceva:

• la violazione dell'art. 1102 c.c., per l'uso del bene comune da parte del solo comproprietario convenuto in modo tale da impedire il pari utilizzo altrui;
• la produzione di fotografie che documentavano la presenza reiterata di autovetture riconducibili agli aventi causa di Caia sul fondo comune, in posizione tale da ostacolare le manovre;
• una corrispondenza epistolare intercorsa tra le parti, nella quale Caia stessa ammetteva di utilizzare l'area da circa sedici anni per il parcheggio delle autovetture.

La decisione del Tribunale e il principio di diritto

Il Tribunale ha ritenuto fondata la domanda attorea, richiamando un recente arresto della Corte di Cassazione (sentenza n. 25227 del 15/09/2025) che, esaminando un caso analogo, ha escluso che la sosta abituale davanti al proprio garage su un'area comune possa costituire un diritto implicito, anche laddove fondata su consuetudini consolidate nel tempo. Il giudice ha evidenziato in particolare che:

• nessun diritto di uso esclusivo su una parte comune può ritenersi acquisito se non risulta da un titolo scritto, quale l'atto di provenienza della proprietà;
• le abitudini, le prassi tra vicini e le aspettative personali non possono sostituire quanto la legge richiede in forma scritta;
• attribuire a un solo condomino l'uso esclusivo di un'area comune equivale, sul piano giuridico, a costituire una servitù, con conseguente necessità del consenso unanime di tutti i condomini, ai sensi dell'art. 1108, comma 3, c.c.

Applicando questi principi al caso concreto, il Tribunale ha rilevato che il parcheggio stabile delle autovetture, in particolare nello spazio antistante il box, eccede il godimento più intenso consentito dall'art. 1102 c.c. e trasforma di fatto la destinazione del bene comune, da area di transito e manovra a parcheggio esclusivo. Il protrarsi per sedici anni di tale condotta non determina alcun diritto quesito in favore della convenuta. Il Tribunale ha invece respinto la richiesta di penale ex art. 614-bis c.p.c., non essendo stata fornita la prova che, al momento della decisione, un'autovettura fosse ancora stabilmente parcheggiata sul fondo comune, né per quanto tempo l'occupazione si fosse protratta.

Allegato:

Tribunale Brescia sentenza 5149 2026