Il caso.

Il Condominio Delta conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di Tivoli, la Alfa s.r.l., che aveva svolto l’incarico di amministratrice del Condominio sito in Roma, onde ottenere l’accertamento e la condanna della stessa sulla scorta della normativa dettata dal codice civile in materia di condominio negli edifici e la conseguente consegna di diversa documentazione, quali bilanci, versamenti, corrispondenza intercorsa coi fornitori, relazione contabile-

La società Alfa, nel costituirsi, eccepiva preliminarmente l’incompetenza del giudice adito, essendo quella incardinata una causa condominiale ai sensi dell’art. 71 quater disp. att. cod. civ. ed essendo, perciò, competente, ai sensi dell’art. 23 cod. proc. civ., il Tribunale di Roma, stante l’ubicazione in Roma del Condominio attore.

Il Tribunale, con ordinanza, ammetteva la ctu richiesta da parte attrice e rimetteva la causa sul ruolo: avverso tale ordinanza la società proponeva ricorso per regolamento di competenza ex art. 42 cpc.

Ricorso in Cassazione.

La società ricorrente insiste nella eccezione di incompetenza del tribunale di Tivoli in luogo del Tribunale di Roma ove ha sede il Condominio in quanto:

• nelle cause tra condomini e in generale in quelle insorte in ambito condominiale trova applicazione la disposizione di cui all’art. 23 cod. proc. civ., che individua come criterio quello del luogo ove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi;

• nelle cause afferenti a rapporto obbligatorio, come nella specie tra Condominio e società, ossia, rispettivamente tra consumatore (agendo l’amministratore come mandatario con rappresentanza dei singoli condomini da considerarsi consumatori) e impresa commerciale, trova applicazione il foro del consumatore ex art. 33 d.lgs. n. 206 del 2005 e, dunque, il luogo in cui ha sede il Condominio.

Decisione.

La Suprema Corte nel rigettare il ricorso per infondatezza, rileva che:

1. la domanda proposta nel giudizio di merito dal Condominio ha ad oggetto la condanna della società amministratrice, che aveva rinunciato all’incarico, alla restituzione della documentazione contabile dalla stessa detenuta, oltre al risarcimento dei danni, sicché è a questa che occorre far riferimento per individuare il giudice territorialmente competente;

2. a tale riguardo, non è condivisibile la pretesa della società di attribuire la competenza sulla base dei criteri specificamente dettati per le cause tra condòmini dall’art. 23 cod. proc. civ., sul presupposto che la questione prospettata sia di carattere condominiale

3. il foro speciale previsto dalla citata disposizione, che assume carattere prevalente rispetto al foro generale e costituisce foro esclusivo, insuscettibile di deroga in favore di fori alternativi rimessi alla scelta dell'attore in base a diversi criteri territoriali di collegamento, trova applicazione sia quando entrambe le parti (attore e convenuto) rivestono la qualità di condòmini in relazione ai "beni comuni" o alla "maggior parte di essi" ubicati nel luogo ove va incardinato il giudizio, sia quando la controversia insorge tra l'amministratore del condominio e il singolo condòmino in ordine all'attività di gestione della cosa comune e, particolarmente, alla riscossione dei contributi dovuti da ciascun condòmino in ragione della sua partecipazione alla comunione;

4. qualunque lite possa insorgere nell'ambito condominiale per ragioni afferenti al condominio, siccome derivante dalla proprietà delle parti comuni dell'edificio o dall'uso e godimento delle stesse, incluse quelle relative al risarcimento dei danni arrecati alla proprietà individuale, è perciò sempre una controversia "tra condomini", anche quando veda contrapposto un singolo partecipante a tutti gli altri, ciascuno dei quali è singolarmente rappresentato dall'amministratore

5. non così può dirsi, invece, quando, come nella specie, la lite insorga tra i condomini e l’amministratore che abbia perso tale sua qualità perché revocato o rinunciatario e riguardi l’adempimento degli obblighi reciprocamente assunti con il precedente conferimento dell’incarico a quest’ultimo, vuoi con riguardo ai compensi dovuti a titolo di retribuzione, vuoi al rendiconto o alla riconsegna dei documenti contabili

6. l’azione intentata quindi non può dirsi rientrare nella materia condominiale, ma trova fondamento nel rapporto contrattuale intercorso tra il Condominio e l’amministratore uscente, sicché esula dall’ambito applicativo dell’art. 23 cod. proc. civ., restando soggetta ai criteri generali di cui agli artt. 18,19,20 cod. proc. civ.

7. né può dirsi applicabile, nel caso in esame, il foro del consumatore, atteso che la questione è stata sollevata da colui che certamente non è consumatore e che, come più volte affermato da questa Corte, il foro del consumatore, previsto dall'art. 63 del codice del consumo (d. lgs. 6 settembre 2005, n. 206), è derogabile da parte del consumatore, anche unilateralmente, con l'introduzione della domanda innanzi al giudice territorialmente competente, ai sensi degli artt. 18,19 e 20 cod. proc. civ., oppure in forza di una clausola contrattuale, in quanto la competenza prevista dal codice del consumo è inderogabile unicamente ad opera del professionista

Allegato:

Cassazione civile ordinanza 3719 2026