Interessante sentenza emessa dal Tribunale di Napoli nel mese di gennaio 2026, sezione civile, in materia di Condominio. Il caso riguarda un Condominio che proponeva opposizione a decreto ingiuntivo chiesto ed ottenuto dall’ex amministratore di Condominio per il pagamento dei propri compensi.

Il Condominio, in particolare, chiedeva che il Tribunale, accertato e dichiarato l’inadempimento contrattuale dell’opposto rispetto alle obbligazioni imposte dal mandato gestorio conferitogli, dichiarasse che la parte opposta non fosse creditrice dell’opponente Condominio della somma ingiunta e/o in via meramente subordinata, accertasse la minor somma ad essa dovuta; Il Condominio forniva a supporto circostanziate prove documentali dell’inadempimento contrattuale dell’opposto amministratore rispetto alle obbligazioni nascenti dal mandato conferitogli e delle evidenti violazioni di legge commesse dal medesimo che, a parere del Condomino, giustificavano e legittimavano la ferma opposizione del Condominio rispetto alle richieste economiche avanzate, in considerazione dei danni già subiti ed anche dei possibili e futuri danni che il Condominio avrebbe potuto subire.

Il Tribunale, pur dichiarando che la gestione dell’Amministrazione condominiale fosse stata tutt’altro che impeccabile e costellata di condotte non del tutto diligenti, come dimostrato documentalmente dal Condominio (mancata riscossione dei crediti nei confronti dei morosi, cattiva gestione del patrimonio condominiale, protratta mancata convocazione delle assemblee, pagamenti in contanti dei fornitori per somme oltre i limiti di legge), afferma che il Condominio aveva in ogni caso approvato, seppur tardivamente, i bilanci consuntivi tra i quali vi era anche la determinazione di compenso dell’amministratore

Per il Giudice partenopeo la delibera assembleare che procede all'approvazione del consuntivo emesso dall'amministratore ha valore di riconoscimento di debito in relazione alle poste passive specificamente indicate (Cass. 10153/11, relativa appunto ad una opposizione a decreto ingiuntivo proposta da un condominio per crediti del suo ex amministratore; Cass. 21684/24; App. Napoli,4391/23; Trib. Roma 23766/19; Trib. Palermo 50/19; App. Genova 710/12).

Da ciò si deduce che, essendo la delibera vincolante per tutti i condomini, questi non possono più mettere in discussione le voci ivi riportate e specificamente approvate, tra le quali figura, appunto, il compenso dell’Amministratore. Del resto, l'approvazione del rendiconto da parte del mandante che ne ha diritto e ne è il destinatario, ha la funzione di certificare l'adempimento del mandatario al contratto di mandato e di attribuire certezza al risultato contabile (saldo) che diviene così oggetto di obbligazione di una parte nei confronti dell'altra. Di conseguenza, i condomini hanno implicitamente rinunciato a far valere la stessa eccezione ex art. 1460 c.c., nel momento in cui hanno approvato i rendiconti comprensivi dei compensi dell’Amministratore.

La contestazione di una gestione contabile, afferma il Tribunale, deve avvenire in sede di discussione e approvazione del rendiconto. Questo non significa che l’amministratore sia immune da ogni responsabilità qualora vengano approvati i bilanci. L’approvazione non può sanare illeciti che esulano dal mandato (ad esempio, atti di rilevanza penale come l’appropriazione indebita), o, comunque, deve essere sempre ammessa una contestazione nel caso di approvazione di spese esulanti dalle competenze dell’assemblea o nel caso in cui ricorrano i presupposti di cui all’art. 2732 c.c. per revocare la precedente approvazione ma, nel caso di specie, non ricorrevano tali presupposti.

Il Tribunale di Napoli, dunque, nel rigettare la proposta opposizione a decreto ingiuntivo, afferma che i condomini erano a conoscenza delle manchevolezze dell’operato dell’amministratore e sarebbe risultato contrario a buona fede oggi contestare quanto già conosciuto e venire contra factum proprium.