Questo articolo spiega in modo chiaro e approfondito che cosa può chiedere un condomino, quali sono i limiti che possono essere opposti alla sua richiesta e quali obblighi gravano sull’amministratore.

1. Quadro normativo essenziale

La riforma del condominio (legge n. 220/2012) ha esplicitato e rafforzato gli obblighi dell’amministratore e i poteri di controllo dei condomini. In particolare gli articoli del codice civile che descrivono i doveri dell’amministratore (art. 1130 c.c.) e il diritto dei condomini a prendere visione dei documenti giustificativi di spesa (art. 1130-bis e correlati) costituiscono la base normativa su cui poggia il diritto di accesso.

L’amministratore è chiamato a custodire le scritture e i giustificativi di spesa per periodi di tempo previsti dalla prassi giurisprudenziale e, più in generale, a «mettere a disposizione» la documentazione che riguarda la gestione comune.

2. Cosa possono effettivamente richiedere i condomini

Il singolo condomino può in ogni momento chiedere all’amministratore di prendere visione e di ottenere copia dei documenti attinenti alla gestione: bilanci, rendiconti, fatture, contratti con fornitori, registri contabili e documentazione relativa a interventi sulle parti comuni.

La giurisprudenza ha ribadito più volte che non è necessario che la richiesta sia motivata da un interesse speciale: la mera qualità di condomino legittima la richiesta, salvo che si configuri un abuso evidente o che l’esibizione pregiudichi l’attività amministrativa.

3. Limiti del diritto di accesso: quando l’amministratore può opporsi

Il diritto non è però illimitato. La dottrina e la giurisprudenza individuano alcuni vincoli, che è bene ricordare: la richiesta non può essere manifestamente strumentale o dilatoria: un elenco sterminato di documenti ripetitivi o richieste reiterate senza ragione possono legittimamente essere rimproverate come abuso del diritto; l’esibizione non deve ostacolare l’attività di amministrazione (ad esempio, richieste formulate in modo da paralizzare l’operatività dell’ufficio o impedire l’ordinario svolgimento delle funzioni); va tutelata la riservatezza delle persone fisiche e di terzi (dati sensibili, contratti che contengano clausole di riservatezza o informazioni personali non pertinenti all’interesse condominiale), con un necessario bilanciamento tra trasparenza e privacy; i costi materiali per la copia (se richieste le riproduzioni cartacee o estrazioni di banche dati) gravano normalmente sul richiedente, a meno che non sia diverso l’accordo contrattuale.

La Corte di Cassazione, attraverso più pronunce (tra le quali l’ordinanza n. 5443/2021), ha precisato che il condomino non è tenuto a specificare dettagliatamente le ragioni della richiesta, ma l’esercizio del diritto deve comunque rispettare principi di buona fede e correttezza e non trasformarsi in un mezzo di molestia o di intralcio alla regolare amministrazione.

4. Obblighi concreti dell’amministratore

L’amministratore ha obblighi pratici molto chiari: custodire la documentazione, consentirne la visione, predisporre la documentazione contabile necessaria per le assemblee e rendere trasparente la gestione. La normativa e la giurisprudenza hanno chiarito che l’obbligo ricade sull’organo stesso del condominio (non è un mero adempimento facoltativo), e che la mancata collaborazione può comportare responsabilità civili e, in casi estremi, la revoca o la condanna al risarcimento.

I tribunali hanno, in più occasioni, condannato amministratori che hanno negato ingiustificatamente la documentazione o che non hanno restituito gli atti al termine dell’incarico.

5. Rimedi del condomino se l’accesso è rifiutato o dilazionato

Quando l’amministratore nega o rallenta senza giustificazione l’accesso, il condomino dispone di strumenti giudiziari consolidati: dall’azione per ottenere copia dei documenti fino agli strumenti cautelari, o all’azione per l’annullamento di delibere assembleari adottate senza che i condomini siano stati messi in condizione di esaminare i giustificativi su cui si fondano le decisioni. La dottrina pratica segnala altresì l’utilizzo dell’art. 700 c.p.c. in circostanze urgenti.

La giurisprudenza di merito recente mette in evidenza come i tribunali, spesso, siano pronti a riaffermare la prevalenza del diritto di accesso quando non sussistono ragioni concrete di riservatezza o oneri eccessivi per il condominio.

6. Tribunale di Napoli,19 settembre 2025, n. 8135 — analisi e prospettive

La pronuncia del Tribunale di Napoli del 19 settembre 2025 (n. 8135) segna un punto di attenzione nel consolidato discorso giurisprudenziale sul diritto del singolo condomino di prendere visione della documentazione condominiale. Nel caso esaminato il giudice ha ribadito due idee-forza: da un lato il principio generale che il condomino ha diritto di accesso agli atti contabili e amministrativi relativi alla gestione comune; dall’altro lato la precisazione che tale diritto non si estende automaticamente a un obbligo dell’amministratore di spedire o di effettuare l’estrazione e l’invio massivo di documenti.

In termini pratici, il Tribunale ha affermato che la disponibilità dei documenti deve essere garantita — con possibilità di estrarre copia a spese del richiedente — ma non può tradursi in un onere logistico tale da paralizzare l’ordinaria amministrazione.

Il Tribunale ha ricordato che il diritto è alla visione in loco, non alla consegna diretta.

Attenzione – la recente Sentenza citata non consente all’Amministratore di sottrarsi all’obbligo di far visionare la documentazione condominiale. E anzi lo esorta a consentire al condomino richiedente, previo appuntamento, l’accesso allo studio professionale, di modo che l’interessato possa estrarre copia della documentazione di interesse. Tale modalità garantisce la tutela della privacy e la non divulgazione di eventuali dati che devono restare privati.

Garantisce altresì la possibilità per condomino e amministratore di avere un confronto de visu costruttivo sulle informazioni di interesse.

Di talché, si potrebbe ritenere che la Sentenza in commento quasi vieti all’amministratore di inoltrare massicciamente la documentazione condominiale al condomino, invitandolo invece a metterla a disposizione presso il proprio studio. Obbligo a cui non può sottrarsi.

7. Consigli pratici per condomini e amministratori (trasparenza che evita il contenzioso)

Per i condomini: formulare richieste precise e ragionevoli, preferibilmente in forma scritta; indicare i documenti necessari per un controllo puntuale (rendiconto annuale, fatture di lavori straordinari, contratti con fornitori); utilizzare le vie legali solo dopo aver tentato il dialogo.

Per l’amministratore: predisporre regole chiare per l’accesso (giorni e orari per la visione, modalità di prenotazione), notificare tempestivamente la disponibilità dei documenti prima dell’assemblea, custodire i documenti per i termini di legge e consegnare la documentazione al termine dell’incarico.

Una gestione trasparente riduce radicalmente i conflitti e il rischio di azioni giudiziarie.

Conclusione

L’inserimento della sentenza Trib. Napoli 19/9/2025 n. 8135 nell’armamentario giurisprudenziale sul diritto di accesso ai documenti condominiali non nega la regola della trasparenza. Conferma però che la forma in cui tale trasparenza si esercita è soggetta al principio di proporzionalità e alle esigenze organizzative del condominio. La strada più razionale per ridurre i conflitti passa attraverso richieste documentali precise, regole di accesso formalizzate e strumenti digitali ben progettati. La giurisprudenza recente — e in particolare il caso napoletano — spinge verso soluzioni pratiche che contemperino controllo individuale e buon andamento dell’amministrazione condominiale.