L'intermediario deve operare in modo palese, rendendo nota la qualità rivestita.

L'intermediario deve operare in modo palese, rendendo nota la qualità rivestita.

Con la sentenza n. 28269/2019 la Corte di Cassazione torna ad occuparsi del diritto alla provvigione del mediatore nelle compravendite immobiliari e dell'onere probatorio a suo carico.

Lunedi 18 Novembre 2019

Il caso: Q.F. citava in giudizio due società, la V.V. s.p.a. e la Co. s.r.l. dinanzi al Tribunale, assumendo di aver svolto attività di mediazione in favore delle convenute, e ne chiedeva la condanna al pagamento della provvigione; in particolare:

- il ricorrente era stato contattato dalla V.V. s.p.a., interessata all'acquisto di un immobile da adibire alla rivendita di auto nuove, ed aveva stabilito contatti con R.C., tecnico di fiducia della Co. s.r.I., riscontrando la disponibilità di quest'ultima a cedere un proprio opificio ancora da realizzare;

- tali incontri erano esitati nella vendita di una costruzione per un corrispettivo di £. 3.500.000.000.

Il Tribunale respingeva la domanda, con pronuncia parzialmente riformata in appello, per la Corte territoriale:

  • il mediatore aveva partecipato ad una serie di incontri con la V.V. s.p.a. e il tecnico di fiducia della Co. s.r.I.,

  • il mediatore aveva svolto un'attività rivelatasi utile per il buon esito dell'affare, reputando irrilevante che la Co..s.r.l. non avesse conferito alcun incarico o che non fosse a conoscenza del ruolo e della qualità del resistente;

  • anche la semplice attività di reperimento dei clienti o la segnalazione dell'affare legittima il diritto alla provvigione, sempre che la descritta attività costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore.

    La Co. Srl ricorre in Cassazione, rilevando che la Corte territoriale non aveva considerato che:

    - il diritto alla provvigione matura solo nei confronti delle parti che abbiano consapevolezza e siano a conoscenza del ruolo svolto dal mediatore, potendo solo in tal caso valutare l'opportunità di avvalersi delle relative prestazioni;

    - nel caso in esame, non era sufficiente che, come accertato dalla Corte di merito, il F. avesse partecipato ad taluni incontri volti a definire l'affare o che il suo intervento si fosse rilevato utile per il perfezionamento della vendita;

    - pertanto, data la condizione di inscientia in cui versava la ricorrente, competeva al mediatore la prova di aver reso palese la propria qualità ed il ruolo svolto nell'ambito delle trattative, per cui, in mancanza, la domanda non poteva essere accolta.

    La Corte adita, nell'accogliere il ricorso, precisa quanto segue:

    a) accanto alla mediazione tipica, è configurabile una mediazione cosiddetta atipica, che ricorre nel caso in cui il mediatore abbia ricevuto l'incarico da uno dei contraenti di svolgere un'attività intesa alla ricerca di una persona interessata alla conclusione di uno specifico affare, a determinate e prestabilite condizioni ;

    b) in entrambe le ipotesi, il rapporto assume carattere contrattuale e può perfezionarsi anche mediante comportamenti concludenti che implichino la volontà dei contraenti di avvalersi dell'opera del mediatore o mediante la semplice accettazione dell'opera da questi svolta;

    c) occorre quindi che la parte (destinataria della domanda di pagamento del compenso) sia stata posta in grado di conoscere il ruolo svolto dall'intermediario, il quale deve operare in modo palese, rendendo nota la qualità rivestita;

    d) l'onere della prova di tale presupposti è a carico della parte che pretenda di essere remunerata per l'opera prestata, trattandosi di elemento costitutivo del diritto al compenso.

    Pertanto la Corte di merito, qualificato il rapporto come mediazione tipica, non poteva condannare la Co. s.r.l. al versamento del compenso per il solo fatto che l'attività di F. si era rivelata utile per la conclusione dei preliminari di vendita: avendo la Co. s.r.l. specificamente contestato di essere a conoscenza del ruolo assunto dal resistente, era tenuta a verificare se vi fosse prova che questi aveva palesato la propria qualità, tenendo conto che era il F. a dover dimostrare la sussistenza delle condizioni cui era subordinato il diritto alla provvigione.

Allegato:

Cassazione civile sentenza n.28269/2019

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