Il caso: Con atto di citazione i sig.ri Tizio e Caia evocavano in giudizio il Condominio Alfa e, premesso di essere proprietari di unità immobiliare sita al p. t. della palazzina B (facente parte del Condominio), esponevano:

- che l'assemblea del Condominio aveva deliberato di affidare alla società Delta i lavori di risanamento dei cornicioni e dei frontalini relativi agli appartamenti del Condominio, già decisi anni prima, ma ancora non eseguiti;

- che l'assemblea, nella stessa adunanza aveva qualificato le spese da sostenere per il risanamento dei frontalini come "condominiali", ripartendo così l'intero costo tra tutti i condòmini in proporzione dei rispettivi millesimi;

- che il costo dei lavori, invece, doveva ricadere solo sui condòmini proprietari degli appartamenti muniti di balconi, poiché i frontalini erano beni di proprietà esclusiva e non condominiale, come peraltro era stato ritenuto, in precedenti delibere, dalla stessa assemblea, eccependo, però che l'assemblea non aveva il potere di deliberare sulla natura condominiale o meno di un bene, come appunto i frontalini.

Chiedevano quindi al tribunale di "Accertare e dichiarare l'invalidità/nullità/annullabilità dell'intera delibera condominiale emessa dal Condominio convenuto.... perché emessa in violazione degli artt. 1135 c.c e 1123 c.c...”.

Il Tribunale rigetta la domanda con la seguente motivazione:

a) occorre valutare in concreto il ruolo dei frontalini in relazione all'aspetto architettonico del fabbricato, valutazione che induce a ritenere l'inerenza degli stessi alla facciata condominiale;

b) se è vero che i balconi consentono l'estensione della proprietà individuale attraverso l'utilizzazione esclusiva della superficie praticabile e della possibilità di affaccio, dall'altro lato essi si pongono come elementi decorativi esterni i quali si inseriscono nella struttura della facciata, e quest'ultima costituisce oggetto, per consolidata giurisprudenza, di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani riuniti in Condominio;

c) per tali ragioni, le spese per gli elementi architettonici decorativi dei balconi, quando si identificano con la struttura della facciata, vanno ripartite a carico della collettività condominiale, suddivise tra tutti i condomini in maniera proporzionale alle singole quote di proprietà;

d) così è anche per i c.d. "frontalini", considerati da larga parte della giurisprudenza elemento imprescindibile della facciata poiché assicurano l'estetica dello stabile tanto quanto lo stesso muro perimetrale dell'edificio con cui si integrano in un rapporto armonico: nel caso in esame, viene condivisa la conclusione cui è pervenuta il CTU secondo cui "i frontalini oggetto della relazione, quali elementi di finitura, caratterizzanti la scansione orizzontale dei prospetti, così come realizzata, concorrano a costituire il decoro architettonico degli edifici e ne caratterizzano le facciate"; il Tribunale conclude pertanto per la loro natura condominiale.

Allegato:

Tribunale Roma sentenza n. 915 2021