La Responsabilitą civile del proprietario di balconi

La Responsabilitą civile del proprietario di balconi

Nei condomini, i balconi aggettanti (sporgenti), costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa.

Soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale fanno parte dei beni comuni condominiali, ma solo se contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.

Mercoledi 23 Ottobre 2019

Lo ha affermato nuovamente la Suprema Corte di Cassazione (Sentenza n.10209/15 del 19/05/2015 e precedenti), confermando una ormai consolidata tesi secondo la quale nel condominio i balconi aggettanti, costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa e che solo i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.

In particolare, per stabilire chi deve pagare per la ristrutturazione del balcone, se il proprietario o il condominio, è necessario distinguere i due casi di:

  • balcone aggettante;

  • balcone incassato o terrazza a livello.

Nel primo caso, il balcone permette al condomino di affacciarsi e di esplicare il suo diritto di veduta.

Il balcone aggettante sporge rispetto al muro perimetrale dell'edificio ed in questo caso è di proprietà esclusiva del condomino che dovrà, dunque, sostenere le spese di manutenzione, fatta esclusione del frontalino se costituisce un elemento architettonico di pregio.

Nel secondo caso, il balcone/terrazza è rientrato o e a livello rispetto al muro perimetrale dell'edificio.

Per quanto concerne le spese di manutenzione:   

  • il fondo va mantenuto a cura del proprietario del balcone di sotto, a cui fa da soffitto;

  • la manutenzione della struttura portante è a carico di tutto il condominio;

  • le spese per la pavimentazione e per la ringhiera sono a carico del proprietario del balcone.

Di conseguenza la giurisprudenza di legittimità differenzia anche la responsabilità per i danni a terzi che tale proprietà esclusiva  di tali balconi può arrecare (rottura e caduta di parti, sgretolamento, infiltrazioni di acqua, ecc.).

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Avvertenze per l'aspetto assicurativo:

Per tutelare il proprietario di appartamento condominiale con “balconi aggettanti”, eventualmente assicurato con polizza condominiale GLOBALE FABBRICATI CIVILI (*), è indispensabile estendere tale garanzia attraverso idonea polizza di RESPONSABILITA’ CIVILE DELLA FAMIGLIA, o analoga, con estensione, appunto, alla Responsabilità Civile della proprietà dei locali dell’abitazione (Garanzia c.d. "R.C. del Fabbricato").

(*) Le polizze denominate "GLOBALI FABBRICATI CIVILI" offerte dal mercato NON comprendono -generalmente-  la responsabilità civile che può ricadere sul condòmino proprietario esclusivo dei suddetti “balconi aggettanti”, ancorché siano richiamate Clausole estensive per la sola “conduzione” di parti comuni condominiali (ingressi, vani scale, scivoli garage, centrale termica, impianti di scarico delle acque, impiantistica tecnica al servizio del Fabbricato, ecc.), che non estendono tale responsabilità esclusiva del proprietario, salvo esplicita norma scritta, del tipo:

"A parziale deroga di quanto previsto, resta fra le Parti convenuto che la garanzia s'intende estesa alla Responsabilità Civile del Contraente/Assicurato qualora proprietario esclusivo dei "balconi aggettanti" ubicati in indirizzo. Fermo il resto".

Fausto Spaggiari - Consulente

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