Come affermato monoliticamente dalla giurisprudenza di legittimità, in presenza di balconi c.d. “aggettanti”, che costituiscono un prolungamento dell’unità immobiliare, la proprietà è del titolare dell’appartamento e quindi la manutenzione e la riparazione è ad esclusivo carico del proprietario dell’immobile. Discorso a parte va fatto per quanto riguarda gli elementi esterni del balcone e più precisamente per i rivestimenti delle parti frontali e di quelle inferiori.

Secondo quanto affermato dai Giudici di legittimità con la suddetta ordinanza, stante la natura di parti comuni ex articolo 1117 cod.civ n. 3, le spese per la riparazione e la manutenzione dei frontalini sono a carico di tutti i condomini in misura proporzionale al valore delle singole proprietà e nessuna deroga a quanto previsto dal suddetto articolo può essere inserita nel regolamento condominiale.

IL CASO: nella vicenda esaminata dagli Ermellini, una società condomina impugnava la delibera con la quale l’assemblea condominiale, nel ripartire le spese di alcuni lavori condominiali, aveva considerato parti condominiali anche i balconi e quanto necessario per il montaggio del ponteggio per il rifacimento dell’intera facciata e per il pozzo luce, con esclusione della pavimentazione. L’impugnazione veniva accolta dal Tribunale, il quale evidenziava che nel regolamento condominiale i balconi erano considerati, ad ogni effetto (compreso quello estetico) quale porzione dell’edificio di proprietà esclusiva. La sentenza di prime cure veniva riformata in sede di gravame proposto dal condominio con conseguente rigetto dell’impugnazione della delibera. Secondo la Corte territoriale, per pacifico orientamento della giurisprudenza di legittimità, i frontalini in quanto componenti del “decoro architettonico” dell’edificio condominiale sono da considerare parti comuni. Pertanto, avverso la sentenza della Corte di Appello, la società condomina interponeva ricorso per Cassazione, deducendo fra l’altro, la violazione o la falsa applicazione dell’articolo 1117 codice civile e di alcuni articoli del regolamento condominiale in quanto la Corte territoriale aveva ritenuto che nel suddetto regolamento non vi era una regola che derogava all’articolo 1117 codice civile in tema di balconi, limitandosi ad imporre ai proprietari di porzioni esclusive gli stessi limiti stabiliti dal comma 3, dell’articolo 1120 c.c.

LA DECISIONE: la Suprema Corte di Cassazione, con la decisione in commento, ha ritenuto corretto quanto statuito con la sentenza impugnata e nel rigettare il ricorso ha evidenziato che nel regolamento condominiale non può essere inserita una clausola che incida sulla modificazione -sotto il profilo della titolarità – delle parti di proprietà condominiale con l’estensione del concetto di proprietà esclusiva anche ai frontalini che devono ritenersi riferibili alle parti condominiali in quanto attinenti al decoro architettonico dell’edificio comune e ribadito il principio secondo il quale “gli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio -come i cementi decorativi relativi ai frontali (ed ai parapetti) – svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all’intero edificio inserendosi nel suo prospetto, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell’art. 1117, n. 3, c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno”.

Allegato:

Cassazione civile ordinanza n.27413/2018