L'agente immobiliare ha l'onere di comunicare i fatti conoscibili con la comune diligenza

L'agente immobiliare ha l'onere di comunicare i fatti conoscibili con la comune diligenza

L’agente immobiliare che non comunica al promissario acquirente l’esistenza di abusi edilizi sull’immobile oggetto di compravendita perde il diritto alla provvigione.

Questo è quanto affermato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 784/2020 del 16 gennaio 2020.

Mercoledi 22 Gennaio 2020

IL CASO: La vicenda esaminata dai giudici di legittimità, nasce dall’opposizione promossa dal promissario acquirente di un immobile avverso il decreto ingiuntivo ottenuto da un’agente immobiliare nei suoi confronti a titolo di provvigione per l’opera di mediazione prestata per l’acquisto del suddetto immobile.

Con l’opposizione il promissario acquirente deduceva la violazione, da parte dell’agente immobiliare, dell’obbligo previsto dall’art. 1759 del codice civile per aver omesso ogni comunicazione sull’esistenza di alcune irregolarità urbanistiche ed edilizie sull’immobile oggetto della futura compravendita.

Il giudizio di opposizione si concludeva con il rigetto dell’opposizione e la conferma dell’ingiunzione, mentre in sede di gravame, interposto dall’ingiunto originario, la Corte di Appello riformava la sentenza di primo grado, accogliendo l’impugnazione con la conseguente revoca del decreto ingiuntivo e la condanna dell’originario creditore al pagamento delle spese del doppio grado di giudizio.

La Corte di merito, rilevava che era pacifico che sull’immobile oggetto della promessa vendita al momento della stipula della proposta di acquisto esistevano tre abusi edilizi, che era ancora in corso l'iter per la relativa sanatoria e che l’agente immobiliare, sul quale incombeva l’onere, non aveva assolutamente fornito la prova di non essere a conoscenza che alla data della sottoscrizione della proposta di acquisto esistessero gli abusi edilizi.

Pertanto, avverso la decisione della Corte di Appello, l’agente immobiliare interponeva ricorso per Cassazione.

LA DECISIONE: La Corte di Cassazione, nel pronunciarsi sul ricorso promosso dall’agente immobiliare, ha ritenuto i motivi del ricorso infondati e nel rigettarlo ha evidenziato che:

  1. il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico specifico, a svolgere nell'adempimento della sua prestazione particolari indagini di natura tecnico - giuridica (come l'accertamento della libertà da pesi dell'immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie) allo scopo di individuare fatti rilevanti ai fini della conclusione dell'affare, è pur tuttavia gravato, in positivo, dall'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che è richiesta in relazione al tipo di prestazione, nonchè, in negativo, dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poichè il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle;

  2. di conseguenza, nel caso in cui il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l'effetto, dal cliente;

  3. è legittimo il rifiuto del promissario acquirente di corrispondere al mediatore la provvigione, nel caso in cui quest’ultimo non informi il promissario acquirente sull'esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata relativa all'immobile oggetto della promessa di vendita, della quale il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, in quanto agevolmente desumibile dal riscontro tra la descrizione dell'immobile contenuta nell'atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi.

Allegato:

Cassazione civile ordinanza n.784/2020

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