Il caso: Tizia deduceva di aver acquistato da Mevio un immobile, e solo successivamente scopriva la mancanza del certificato di agibilità e difformità strutturali rispetto al progetto originario, in particolare nelle finestre e nelle distanze tra edifici; conveniva quindi Mevio avanti al tribunale di Busto Arsizio chiedendo il risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali, nonché la riduzione del prezzo, previo accertamento tecnico.

Il Tribunale dichiarava l’improcedibilità delle domande per mancato rispetto del termine di mediazione ex art. 5 d.lgs. n. 28/2010, ritenendo perentorio il termine fissato; la compratrice proponeva appello, deducendo violazione dell’art. 5 d.lgs. n. 28/2010 per la natura ordinatoria del termine di mediazione e chiedendo l’esame nel merito.

La Corte di appello di Milano riformava la decisione sul rito, dichiarando procedibili le domande: rilevava che la norma non prevede la perentorietà del termine per la mediazione delegata, essendo sufficiente l’effettivo esperimento prima dell’udienza, tuttavia, rigettava le domande nel merito in quanto riteneva che la successiva regolarizzazione del certificato diagibilità, intervenuta nel giugno del 2014, escludeva il danno da non commerciabilità.

Tizia ricorre in Cassazione, evidenziando che la Corte di appello ha ritenuto erroneamente che il successivo rilascio della certificazione avesse eliminato ogni conseguenza negativa per l’acquirente, richiamando una giurisprudenza che esclude la risoluzione del contratto in caso di sanatoria successiva; ma, per la ricorrente, tale orientamento era stato erroneamente applicato, in quanto Tizia non aveva chiesto la risoluzione, ma esclusivamente il risarcimento del danno per l’inadempimento del venditore.

Per la Cassazione la censura è infondata: sul punto osserva che:

a) il certificato di abitabilità è essenziale ai fini della normale commerciabilità del bene, ma la sua mancata consegna non costituisce un inadempimento del venditore che ne abbia ottenuto il rilascio successivamente; in tali casi non è configurabile l'ipotesi di vendita di aliud pro alio;

b) la semplice mancanza del certificato, senza carenze sostanziali di agibilità, non genera automaticamente un danno risarcibile; il danno deve essere dimostrato in concreto (es. diminuzione del valore dell’immobile, spese per sanatorie: così Cass. 23604/2023 in un caso in cui la Corte distrettuale aveva escluso il risarcimento del danno per mancanza di prova della ridotta commerciabilità degli immobili o di costi sostenuti dagli acquirenti per ottenere il certificato, ecc), prova che nel caso in esame non è stata fornita.

Allegato:

Cassazione civile ordinanza 19923 2025