L’esecutato non ha, infatti, alcun interesse a notiziare il delegato alla vendita circa la sua posizione debitoria nei confronti del condominio, così come non ha alcun interesse, nel tempo (anche lungo) di svolgimento della procedura espropriativa, a pagare le quote condominiali.

Ecco che allora con il decreto di trasferimento il compratore, oltre ad acquistare l’immobile, acquista inconsapevolmente anche il debito del precedente proprietario, sebbene entro un determinato limite. E infatti, a norma dell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile: “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.”

Come si nota, la disposizione appena citata, parla in generale di contributi, senza fare alcuna distinzione tra quote ordinarie e quote straordinarie. Pertanto, mentre nessun dubbio si pone circa la responsabilità solidale che si instaura ex lege tra nuovo e vecchio proprietario per le quote ordinarie insolute, dubbi sono spesso sorti in relazione a quote non versate per lavori straordinari, deliberati quando il decreto di trasferimento non era ancora intervenuto.

La Corte di Cassazione ha fatto di recente chiarezza con l’Ordinanza n. 11199 del 28 aprile 2021. Se le spese straordinarie sono state deliberate prima del decreto di trasferimento ma comunque nell’intervallo di tempo individuato dall’art. 63 dip.att.c.c. allora il Condominio potrà scegliere se chiedere l’intera somma al vecchio proprietario, oppure se chiederla al nuovo proprietario. In sostanza venditore e acquirente sono da considerarsi solidalmente responsabili e potenziali legittimati passivi rispetto al Condominio.

Tuttavia nel caso in cui a essere chiamato a rispondere sia il nuovo proprietario, questi potrà rivalersi nei confronti del precedente per l’intera somma versata nel conto condominiale, stante che i lavori straordinari sono stati decisi quando il venditore poteva partecipare all’assemblea e votare, mentre il compratore era ancora estraneo al Condominio.  

Chiarita la responsabilità circa gli oneri condominiali straordinari, c’è però un’altra quaestio da affrontare. L’art. 63 disp.att.c.c. parla di contributi dovuti dall’acquirente, in solido con il venditore, per l’anno in corso e per quello precedente alla vendita, e chiaramente il punto di riferimento per l’individuazione del quantum è il bilancio condominiale. Ogni bilancio condominiale annuale deriva dal precedente, di modo che ciò che nel bilancio del 2022 viene indicato come conguaglio 2021, se non versato, diventa conguaglio 2022 nel consuntivo spese del 2023.

Pertanto, chi acquista all’asta nel 2023, trovandosi obbligato in solido anche per il 2022 potrebbe essere chiamato a rispondere anche di spese precedenti al biennio di cui all’art. 63 disp.att.c.c. Ebbene, a mio parere, qualora il bilancio sia stato regolarmente approvato, e il nuovo proprietario non abbia impugnato la relativa delibera entro il termine di trenta giorni dalla conoscenza della stessa, purtroppo egli potrà essere senz’altro chiamato a rispondere anche di quote che di fatto sarebbero precedenti al periodo di sua spettanza, dal momento che, una volta approvato, il bilancio costituisce a ogni effetto ricognizione di debito da parte dei condomini morosi.

In sostanza, per tutelarsi, il nuovo proprietario dovrebbe impugnare la delibera assembleare con cui è stato approvato il bilancio entro 30 giorni dalla conoscenza della stessa, chiedendo che il debito venga ripartito tra lui e il precedente proprietario, in base a quanto previsto dall’art. 63 disp.att.c.c.

Allegato:

Cassazione civile ordinanza 11199 2021