Capita molto di frequente che il condomino locatore si presenti in studio dall’amministratore, lamentando il recapito di un sollecito di pagamento per quote non versate comprensivo delle spese spettanti al conduttore.

Ciò che ci si chiede in questi casi è se il disappunto del condomino, certamente comprensibile, sia fondato o meno. In base al principio generale dell'art. 1576 c.c. vi sono spese che spettano al proprietario e altre che spettano al conduttore: le spese relative agli interventi di piccola manutenzione vanno sostenute dall’inquilino, tutte le altre spese vanno invece sostenute dal proprietario.

Pertanto, in ambito condominiale saranno a carico del locatore tutte quelle spese relative a interventi di manutenzione straordinaria, che servono, cioè, a garantire la conservazione delle parti comuni nel tempo, tra cui: spese per il rifacimento delle facciate e degli impianti (elettrico, idrico, del gas), quelle per la sistemazione del tetto e degli intonaci. Mentre saranno a carico del conduttore le spese di manutenzione che servono a garantire l’uso quotidiano del bene comune: spese di pulizia, elettricità, gas, riscaldamento del condominio, manutenzione dell’ascensore, e le piccole riparazioni all'interno degli spazi comuni.

Menzione a parte merita la spesa relativa all’assicurazione dello stabile, la quale, nonostante compaia nel bilancio come spesa ordinaria, va posta sempre a carico del proprietario dell’immobile. Così come merita menzione a parte il servizio di portierato, la cui spesa spetta per il 90% al conduttore e per il restante 10% al proprietario.

La domanda allora sorge spontanea: se la legge suddivide così chiaramente le spese tra inquilino e condomino, l’amministratore potrà rivolgersi direttamente al conduttore per la riscossione del dovuto? Ebbene l’art. 1123 c.c. pone tutte le spese relative alla conservazione e al godimento delle cose comuni esclusivamente a carico del condomino, ciò significa che l’amministratore per le quote insolute dovrà rivolgersi sempre, senza eccezioni, al proprietario.

Come più volte chiarito dalla giurisprudenza, è esclusa un’azione diretta da parte dell’amministratore nei confronti del conduttore (Corte di Cassazione Sent. n. 246 del 12 gennaio 1994, pronuncia risalente ma sempre attuale). Cosicché, anche qualora l’amministratore ottenesse, a mente dell’art. 63 dis.att.c.c.,un’ingiunzione di pagamento nei confronti dell’inquilino, quest’ultimo con un’opposizione riuscirebbe senza dubbio a far revocare il decreto ingiuntivo.

E ciò anche nel caso in cui il contratto di locazione contenga la clausola in base a cui il conduttore debba versare le quote condominiali a lui spettanti direttamente nelle casse del condominio. E infatti, il contratto di affitto, sebbene registrato, produce effetti esclusivamente tra le parti che lo sottoscrivono, e non pone, pertanto, l’amministratore nella posizione di rivolgersi direttamente all’inquilino moroso. In pratica, se il conduttore non paga le spese condominiali, l’unica cosa che il proprietario può fare per evitare l’azione legale con conseguente aggravio di spese, è anticipare le quote insolute e successivamente agire nei confronti del proprio conduttore per ottenerne la restituzione.