La Suprema Corte chiarisce che l'aggiudicatario che abbia confidato in una perizia gravemente errata può ottenere il risarcimento del danno da perdita di chance senza essere gravato dall'onere di dimostrare con certezza che, in assenza dell'errore, avrebbe acquistato il bene a un prezzo inferiore. La pronuncia offre importanti indicazioni sia in tema di responsabilità dell'esperto stimatore sia con riguardo ai criteri probatori e liquidatori del danno da perdita di chance. Messaggio =

Il caso.

La vicenda trae origine dall'acquisto all'asta di un immobile sulla base di una perizia estimativa redatta da un geometra incaricato della procedura esecutiva. Successivamente all'aggiudicazione, l'acquirente promuoveva un accertamento tecnico preventivo dal quale emergevano significative difformità tra lo stato reale del bene e quanto rappresentato nella stima: diversa consistenza, criticità strutturali, irregolarità edilizie e una potenzialità edificatoria notevolmente inferiore rispetto a quella indicata. La consulenza tecnica accertava una sopravvalutazione complessiva dell'immobile pari a circa 78.000 euro.

L'acquirente conveniva quindi in giudizio il professionista chiedendone la condanna al risarcimento dei danni. Il Tribunale riconosceva la responsabilità del tecnico ma liquidava il danno in misura equitativa, quantificandolo in euro 19.500 (1/4 dell’esito dell’ATP). La decisione veniva confermata dalla Corte d'Appello di Genova, secondo la quale non era stata fornita la prova che, in presenza di una corretta stima, l'aggiudicataria avrebbe effettivamente acquistato il bene a un prezzo inferiore.

La questione giuridica.

Il nodo centrale del giudizio riguardava l'esatta configurazione del danno subito dall'acquirente. La Corte d'Appello aveva qualificato il pregiudizio come perdita di chance, ma aveva poi preteso che la parte dimostrasse uno sviluppo alternativo della gara d'asta, ossia che, in presenza di una stima corretta, il bene sarebbe stato aggiudicato a un prezzo inferiore. Secondo la ricorrente, tale impostazione finiva per svuotare di contenuto la figura della perdita di chance, imponendo la prova di un risultato futuro e incerto per definizione.

La decisione della Cassazione.

La Suprema Corte accoglie il ricorso e censura la motivazione della Corte territoriale. L'ordinanza riafferma un principio consolidato: il danno da perdita di chance non coincide con la perdita del risultato finale, ma con la perdita della concreta possibilità di conseguirlo. Di conseguenza, non è necessario dimostrare che il risultato utile si sarebbe certamente verificato in assenza dell'illecito; è sufficiente provare, anche mediante presunzioni, che esisteva una possibilità seria, concreta e apprezzabile che la condotta negligente ha compromesso. La Cassazione osserva che la Corte d'Appello ha impropriamente spostato l'indagine dal piano della "possibilità perduta" a quello del "risultato mancato", aggravando illegittimamente l'onere probatorio posto a carico della danneggiata.

Responsabilità dello stimatore nelle vendite giudiziarie.

Particolarmente significativo è il richiamo ai precedenti della stessa Corte in tema di responsabilità dell'esperto stimatore. L'erronea valutazione dell'immobile, quando altera in modo significativo la rappresentazione del bene e influenza il consenso dell'acquirente, può integrare un comportamento colposo fonte di responsabilità extracontrattuale. La Cassazione ribadisce che la partecipazione a una vendita giudiziaria non è un'attività talmente aleatoria da interrompere il nesso causale tra errore estimativo e danno subito dall'aggiudicatario. L'errore del professionista può rappresentare un vero e proprio "elemento perturbatore" capace di incidere sulle condizioni economiche dell'acquisto.

La previa visita dell'immobile non esonera il professionista.

Un altro passaggio di particolare interesse riguarda la visita preventiva effettuata dall'acquirente. La Corte precisa che tale circostanza può assumere rilievo soltanto con riferimento a difformità immediatamente percepibili da un osservatore diligente. Non può invece essere utilizzata per escludere l'affidamento riposto nella relazione estimativa relativamente ad aspetti tecnici che richiedono specifiche competenze professionali, quali: - consistenza reale del fabbricato; - caratteristiche strutturali; - regolarità edilizia e urbanistica; - potenzialità edificatoria; - condizioni costruttive e statiche del bene. Diversamente, si trasferirebbe sull'offerente un onere di verifica sostanzialmente coincidente con quello affidato all'esperto nominato nella procedura.

Il principio di diritto desumibile dalla pronuncia.

Dall'ordinanza può ricavarsi il seguente principio: L'erronea rappresentazione delle caratteristiche e del valore di un immobile oggetto di vendita forzata, ove abbia inciso sulla determinazione dell'aggiudicatario, può integrare una perdita di chance patrimoniale risarcibile. Ai fini del risarcimento non è richiesta la prova certa che, in assenza dell'errore, l'acquirente avrebbe conseguito l'aggiudicazione a condizioni economiche più favorevoli, essendo sufficiente la dimostrazione, anche presuntiva, della serietà e concretezza della possibilità perduta. La liquidazione deve avvenire in via equitativa attraverso criteri probabilistici fondati sugli elementi oggettivi emersi dall'istruttoria.

Osservazioni.

La pronuncia riveste particolare interesse per i professionisti tecnici chiamati a svolgere incarichi estimativi nelle procedure esecutive. La Cassazione valorizza l'affidamento che il mercato ripone nelle perizie poste a base delle vendite giudiziarie e rafforza la tutela dell'aggiudicatario, evitando che il risarcimento venga sostanzialmente negato attraverso l'imposizione di una prova impossibile da fornire. Sotto il profilo pratico, il provvedimento richiama l'attenzione dei consulenti e degli esperti stimatori sull'esigenza di verifiche accurate e rigorose, poiché errori concernenti consistenza, stato edilizio, caratteristiche costruttive o potenzialità edificatorie possono determinare conseguenze risarcitorie rilevanti. Al tempo stesso, la decisione offre agli acquirenti uno strumento di tutela più efficace quando l'investimento effettuato sia stato influenzato da rappresentazioni tecniche inesatte o incomplete.

Conclusioni.

Con l'ordinanza n. 22597/2026 la Corte di Cassazione compie un ulteriore passo nella definizione dei confini della perdita di chance patrimoniale nelle vendite giudiziarie. Il principio affermato è chiaro: quando una perizia errata altera significativamente la rappresentazione del bene e influenza la scelta economica dell'acquirente, il danno risarcibile consiste nella perdita della concreta possibilità di formulare decisioni e offerte sulla base di informazioni corrette. Non occorre dimostrare quale sarebbe stato con certezza l'esito della gara; è sufficiente provare che l'errore professionale ha compromesso una concreta opportunità economicamente apprezzabile.

Allegato:

Cassazione civile ordinanza 22597 2026