Risorse Legali
Mercoledi 24 aprile 2024
Per le innovazioni i condomini devono essere informati fin dall'avviso di convocazione.
La vertenza prende le mosse dall'impugnazione di una delibera assembleare adottata a seguito della richiesta di convocazione di assemblea da parte di un solo condomino che avanzava la necessità di installare un ascensore in un complesso condominiale d'epoca composta di due piani.
L'attrice, avverso la delibera conseguentemente adottata, proponeva in giudizio nove motivi di doglianza ed il Condominio costituito asseriva, a contrario, di essere nel pieno diritto di posare l'ascensore anche a prescindere dalla statuizione assembleare in virtù dell'art. 1102 c.c. con il solo limite della non alterazione della destinazione e del mancato impedimento dell'utilizzo della cosa comune da parte dei comproprietari.
Non ritenuta necessaria la fase istruttoria, il Giudice mandava la causa a sentenza e accoglieva l'impugnazione, annullando la delibera, in forza dell'adozione del primo dei nove motivi prospettati dall'attrice: con tale censura, infatti, veniva lamentata l'invalidità del deliberato per violazione del diritto del condomino ad essere esaustivamente informato, in sede di convocazione dell'assemblea, circa gli argomenti posti all'ordine del giorno della stessa.
In particolare, il Tribunale, pur rilevando che ciascun condomino ha il diritto di far installare presso lo stabile una cabina ascensore ai sensi degli articoli 1102 e 1120 c.c. oltre che in virtù della normativa sulle barriere architettoniche, anche senza l'autorizzazione assembleare, specificava che, in ogni caso, detta posa non possa essere in contrasto con quanto previsto dall'ultimo comma dell'art. 1120 c.c. ovvero con l'eventuale pregiudizio arrecato alla stabilità e sicurezza del fabbricato, all'alterazione del decoro ed al possibile venir meno dell'uso e del godimento di parti comune anche ai danni di un solo condomino.
A sostegno di tale tesi si riporta la Sentenza della Corte di Cassazione n. 24006/2004 che riassume quattro principi fondamentali: a) l'art. 1120 c.c. riguarda le innovazioni che, stante l'impossibilità della loro utilizzazione separata, devono gravare sulla totalità dei condomini anche dissenzienti, mentre l'art. 1102 c.c. riguarda le innovazioni che ciascun condomino intende realizzare a proprie spese senza gravare sugli altri purché queste non alterino la destinazione della cosa comune e non impediscano il pari uso da parte degli altri comproprietari; b) i limiti di cui all'art. 1120 c.c. si applicano anche alle innovazioni che il singolo può apportare alla cosa comune ai sensi dell'art. 1102 c.c.; c) per la realizzazione delle innovazioni, coi limiti esaminati e salve eventuali ulteriori limitazioni regolamentari, non c'è necessità di autorizzazione assembleare; d) è onere di chi contesta l'innovazione dimostrare in concreto l'esistenza di un elemento ostativo di cui agli articoli 1120 ultimo comma e 1102 c.c.
Posto, quindi, che nel caso di specie, la decisione sull'installazione della cabina è stata demandata al consesso, tale delibera doveva essere adottata secondo le norme di legge: in concreto, invece, l'avviso di convocazione prodotto in atti è stato ritenuto irrituale in quanto non corredato di tutte le opportune documentazioni – quali pareri tecnici, progetti esecutivi e calcoli statici – necessari affinché i condomini potessero deliberare sul punto con cognizione di causa e a seguito di una corretta e completa valutazione circa la fattibilità, la sicurezza e la non contrarietà alla legge dei lavori previsti.
Nel verbale dell'assemblea, infatti, si evince che solo in occasione del consesso assembleare, era stata fornita della documentazione sul progetto all'attrice e, peraltro, tale circostanza non contestata nel primo atto difensivo, veniva confermata dal Condominio che, anzi, addirittura affermava che i progetti di fattibilità sarebbero stati resi noti in corso di causa.
L'omessa allegazione di elementi essenziali in seno all'avviso di convocazione ha del tutto minato il diritto della condomina attrice a partecipare fattivamente alla delibera e a poter esprimere coscientemente e consapevolmente il proprio diritto di voto coinvolgendo quindi il corretto procedimento di formazione della maggioranza assembleare (Cassazione n. 12650/08) così comportando l'invalidità della delibera per lesione del diritto soggettivo ad una corretta e piena informazione con la conseguenza dell'accoglimento della domanda di annullamento della decisione impugnata sul punto installazione ascensore e la condanna alle spese di lite in capo al Condominio soccombente.
