La pronuncia rafforza un indirizzo già consolidato in tema di uso delle parti comuni condominiali, precisando che la liceità della sosta di veicoli nel cortile — in linea di principio compatibile con la destinazione del bene — trova un limite invalicabile nel divieto di occupazione stabile e monopolizzante di una specifica porzione.

La decisione chiarisce che tale limite opera a prescindere dal fatto che il resto dello spazio rimanga astrattamente fruibile dagli altri condomini e che il bene non cambi destinazione: ciò che rileva è l'effetto di esclusione concreta del godimento altrui.

La vicenda

Tizio, Mevia e Lucilla, comproprietari di un'unità abitativa in una villetta bifamiliare configurante un condominio minimo, convenivano in giudizio Caio e Sempronia, proprietari dell'altra unità, chiedendo l'inibitoria di tre condotte ritenute abusive sulle parti comuni:

• la sosta prolungata dell'autovettura nel cortile condominiale, dotato di accesso carraio;
• il collocamento di vasi da fiori e altri oggetti sui gradini della scala comune di accesso al sottotetto;
• il ricovero di una bicicletta e di ombrelli nel vano sottoscala.

I convenuti resistevano chiedendo il rigetto di tutte le domande e, in subordine, la definizione giudiziale delle modalità per consentire il parcheggio contemporaneo di due autovetture, una per ciascun proprietario.

La decisione

Il Tribunale accoglie parzialmente la domanda attorea, distinguendo le tre condotte censurate.

Parcheggio nel cortile. Il giudice muove dall'art. 1102, co. 1, c.c. — applicabile alle parti comuni condominiali per il rinvio dell'art. 1139 c.c. — che consente a ciascun partecipante di servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso. Premesso che la sosta di veicoli non è astrattamente incompatibile con la funzione tipica di un cortile pavimentato e munito di accesso carraio, il Tribunale distingue la sosta contingente e temporanea dall'occupazione stabile e prolungata di una specifica porzione dello spazio comune.

Quest'ultima condotta — pacificamente ammessa dai convenuti — travalica i limiti del godimento pro quota: pur non mutando la destinazione del bene, si risolve nell'uso esclusivo di una sua parte, sottraendola a ogni possibilità di godimento degli altri condomini. A nulla rileva che il resto del cortile rimanga astrattamente utilizzabile. Un tale uso esclusivo di una porzione del cortile comune è consentito solo in presenza di uno specifico titolo legittimante — servitù di parcheggio, diritto d'uso reale od obbligatorio — nella specie pacificamente assente (richiamando Cass. Sez. Un. n. 28972/2020).

Per le stesse ragioni viene rigettata la domanda subordinata dei convenuti volta a far determinare al giudice le modalità di un parcheggio bidirezionale: nessuno dei condomini, in assenza di titolo, ha diritto a servirsi stabilmente del cortile comune come posto auto.

Vasi sulla scala. Il collocamento di oggetti sui gradini della scala comune configura un mutamento della destinazione del bene — per natura destinato al solo transito — con conseguente incremento del rischio di utilizzo, particolarmente significativo nel caso di specie data la conformazione "a piè d'oca" della scala. Anche su questo punto la domanda è accolta.

Vano sottoscala. Quanto al ricovero occasionale di bicicletta e ombrelli nel vano sottoscala, il Tribunale rigetta la domanda: in assenza di prova di un'occupazione stabile e integrale del locale, e tenuto conto che il vano non assolve una funzione tipica riconoscibile, il godimento marginale e saltuario rientra nella normale tollerabilità cui devono informarsi i rapporti condominiali secondo un principio di solidarietà.

In sintesi, il principio applicato dal Tribunale è il seguente: l'uso del cortile condominiale per la sosta dei veicoli è lecito nei limiti della sosta temporanea e contingente; l'occupazione stabile di una specifica porzione del cortile comune a fini di parcheggio costituisce invece uso esclusivo vietato dall'art. 1102 c.c., in quanto impedisce agli altri condomini il pari godimento di quella parte comune, a prescindere dalla fruibilità del resto dell'area, e non può essere legittimata senza un apposito titolo reale od obbligatorio.

Allegato:

Tribunale Lodi sentenza 106 2026